安城市の不動産売却にかかる税金｜譲渡所得税・取得費・使える特例を解説

2026年7月20日

安城市で不動産を売却するとき、税金は原則として売却代金の全額ではなく、売却によって生じた利益に対して計算されます。

そのため、売却価格だけを見て税額を判断することはできません。購入代金や建築代金などの「取得費」、仲介手数料などの「譲渡費用」、利用できる特例を確認する必要があります。

特に、購入時の売買契約書が見つからない相続不動産や、長期間所有している実家では、取得費の確認が税額に大きく影響することがあります。

また、マイホーム、相続した空き家、長期間所有した土地などには、一定の要件を満たすことで利用できる特例があります。ただし、期限や併用制限があるため、売却後に確認するのではなく、売買契約や解体を行う前に整理しておくことが重要です。

この記事では、安城市で土地・戸建て・マンション・相続不動産を売却する方に向けて、譲渡所得税の計算方法、取得費、税率、主な特例を分かりやすく解説します。

目次 [ close ]

この記事で分かること

・不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法
・長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率の違い
・取得費と譲渡費用に含まれるもの
・マイホームや相続空き家で検討できる特例
・安城市で売却前に準備しておきたい資料

不動産売却の税金は「売却価格－取得費－譲渡費用」で計算する

一般に「譲渡所得税」と呼ばれていますが、正式には、売却による譲渡所得に対して所得税、復興特別所得税、住民税が課税されます。

基本的な計算式は次のとおりです。

課税譲渡所得＝売却代金－取得費－譲渡費用－特別控除

例えば、売却代金が高くても、購入時の土地代金、建築代金、購入手数料、売却時の仲介手数料などを差し引いた結果、利益が出ていなければ、原則として譲渡所得に対する所得税・住民税は発生しません。

一方で、住宅ローンの残高は、原則として取得費や譲渡費用にはなりません。売却代金から住宅ローンを返済して手元にお金が残らない場合でも、税務上の譲渡益が発生することがあります。

また、3,000万円特別控除などの特例を利用して課税所得がなくなる場合でも、特例の適用を受けるために確定申告が必要です。

所有期間によって譲渡所得税の税率が変わる

不動産の譲渡所得は、所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分かれます。

長期譲渡所得

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合です。

通常の税率は次のとおりです。

・所得税：15％
・復興特別所得税：所得税額の2.1％
・住民税：5％
・合計税率：20.315％

短期譲渡所得

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合です。

通常の税率は次のとおりです。

・所得税：30％
・復興特別所得税：所得税額の2.1％
・住民税：9％
・合計税率：39.63％

注意したいのは、購入日から売却日までの実際の期間ではなく、売却した年の1月1日時点で判定することです。

購入から5年以上経過しているように見えても、売却時期によっては短期譲渡所得になる場合があります。売却時期を調整できる場合は、事前に取得日と所有期間を確認してください。

相続や贈与で取得した不動産は、相続した日から所有期間を数えるのではありません。原則として、亡くなった方や贈与者の取得時期を引き継いで長期・短期を判定します。

取得費に含まれるものを確認する

取得費とは、その不動産を取得するためにかかった費用です。

主に次のような費用が該当します。

・土地や建物の購入代金
・建物の建築代金
・購入時の仲介手数料
・設備費や改良費
・購入時の一定の登記費用
・土地の造成費用など

ただし、建物の取得費は、購入代金や建築代金をそのまま使うわけではありません。所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。

そのため、購入時より高く売れていない場合でも、建物の減価償却によって税務上の取得費が少なくなり、譲渡益が生じることがあります。特に、賃貸アパートや収益物件は減価償却の影響が大きくなる可能性があるため、個別確認が必要です。

取得費が分からない場合

相続した実家や先祖から引き継いだ土地では、購入時の売買契約書が残っていないことがあります。

取得費を確認できない場合は、売却代金の5％を「概算取得費」として計算できます。

ただし、取得費が売却代金の5％になると、残りの大部分が譲渡益として計算される可能性があります。すぐに「資料がない」と判断せず、次のような資料を探してください。

・購入時の売買契約書
・建築請負契約書
・領収書や精算書
・購入時の仲介会社や建築会社の資料
・住宅ローン関係書類
・通帳や振込記録
・相続前の確定申告書や不動産関係書類

どの資料を取得費の証明に利用できるかは、税務署や税理士への個別確認が必要です。

譲渡費用に含まれるものと含まれないもの

譲渡費用とは、不動産を売るために直接かかった費用です。

主なものには、次の費用があります。

・売却時の仲介手数料
・売買契約書の印紙税で売主が負担したもの
・売却のために行った測量費
・売却を目的とした建物の解体費用
・賃貸物件を売るために支払った一定の立退料
・借地権売却時の一定の名義書換料

一方で、固定資産税、通常の修繕費、空き家の管理費、日常的な草刈り費用などは、一般に譲渡費用には含まれません。

解体費についても、単に老朽化した建物を解体した場合と、土地を売却するために解体した場合とでは取扱いが異なる可能性があります。契約書、見積書、請求書、領収書を保管し、個別に確認してください。

不動産売却で検討できる主な税金の特例

マイホームの3,000万円特別控除

自分が住んでいる家や、以前住んでいた家を一定期間内に売却した場合、所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる場合があります。

以前住んでいた家は、原則として、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。

建物を解体して土地だけを売る場合には、解体後の売買契約期限や、解体後に貸駐車場として利用していないことなどの要件があります。

親子や夫婦など特別な関係にある人への売却は対象外です。また、特例を利用するには確定申告が必要です。

所有期間10年超のマイホームの軽減税率

売却した年の1月1日時点で、マイホームの所有期間が10年を超えているなどの要件を満たす場合、3,000万円特別控除後の課税譲渡所得に軽減税率を適用できることがあります。

課税長期譲渡所得6,000万円以下の部分は、所得税10％、住民税4％が基本となります。復興特別所得税は別途加算されます。

この軽減税率は、一定の要件を満たせば3,000万円特別控除と併用できます。ただし、住宅ローン控除や買換え特例との関係は個別確認が必要です。

相続した空き家の3,000万円特別控除

亡くなった方が住んでいた一定の空き家を相続し、要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。

主な確認項目は次のとおりです。

・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
・区分所有建物ではないこと
・原則として相続直前に亡くなった方以外が住んでいなかったこと
・相続後に賃貸や事業利用などをしていないこと
・耐震改修または解体に関する要件を満たすこと
・相続開始から一定期限内に売却すること
・売却代金が1億円以下であること

2027年12月31日までの一定の売却が対象です。相続人が3人以上の場合は、控除上限が2,000万円となる場合があります。

安城市から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける手続が必要になるため、解体や賃貸を始める前に確認することが重要です。

相続税の取得費加算の特例

相続税を納めた人が、相続した不動産を一定期間内に売却した場合、納付した相続税のうち一定額を取得費に加算できることがあります。

対象となる売却期限は、相続開始日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。

ただし、相続空き家の3,000万円特別控除との併用ができない場合があります。どちらを適用する方が有利かは、取得費、譲渡益、相続税額によって変わるため、税理士への個別確認が必要です。

低未利用土地等の100万円特別控除

利用されていない土地や利用の程度が低い土地を一定の条件で売却した場合、譲渡所得から最高100万円を控除できる可能性があります。

所有期間、売却価格、売却後の利用、市街化区域等への該当などの要件があり、市区町村の確認書も必要です。2026年度税制改正により、適用期限は2028年12月31日まで延長されています。

安城市内の空き地であっても自動的に適用されるわけではありません。所在地、都市計画、売却価格、利用状況について最新情報の確認が必要です。

安城市の不動産売却で税金を考えるときの注意点

譲渡所得税の基本的な仕組みは全国共通ですが、最終的な税額は売却価格や売却費用によって変わります。

安城市内でも、安城駅、新安城駅、三河安城駅、桜井駅周辺の住宅地と、郊外の土地、市街化調整区域、古家付き土地、賃貸中の物件では、想定される買主と売却方法が異なります。

同じ不動産でも、古家付きで売る場合、更地にして売る場合、事業者へ売る場合では、売却価格、解体費、測量費、売却期間が変わる可能性があります。結果として、税引き後の手取り額も変わります。

売却方法を比較するときは、査定額だけでなく、次の計算を行うことが大切です。

想定売却価格－住宅ローン残高－売却費用－想定税額＝売却後の手取り見込み額

特例を使えるか分からない段階でも、通常税率で計算した場合と、特例を利用できた場合の両方を確認しておくと、資金計画を立てやすくなります。

不動産会社へ相談する前に準備したい資料

税金と手取り額を整理するため、次の資料があると確認しやすくなります。

・購入時の売買契約書
・建築請負契約書
・購入時の領収書や精算書
・リフォームや増改築の契約書
・登記事項証明書
・固定資産税納税通知書
・相続税申告書
・遺産分割協議書などの相続関係資料
・売却時の測量・解体・片付け費用の見積書
・住宅ローン残高が分かる資料
・過去の確定申告書

全部そろっていなくても、不動産会社への相談は可能です。

まずは手元にある資料から、名義、取得時期、利用状況、売却価格、必要経費を整理します。そのうえで税務判断が必要な部分を、税務署や税理士へ確認する流れが現実的です。

ヒロセット不動産では売却価格と手取り額を分けて整理します

不動産売却では、査定価格が高いことと、最終的な手取り額が多いことは同じではありません。

ヒロセット不動産では、安城市の土地・戸建て・空き家・相続不動産・収益物件について、売却価格だけでなく、仲介手数料、測量費、解体費、住宅ローン残高、税金の確認事項を整理しながら売却方法を検討します。

税額の確定や特例の適用判断は税理士などへの個別確認が必要ですが、不動産の査定、売却方法、必要経費、手取り額の見通しを整理することは可能です。

いきなり売却を進めるのではなく、古家付きで売るか、更地にするか、保有を続けるかを比較しながら進められます。

まとめ

安城市で不動産を売却するときの税金は、売却代金ではなく、取得費や譲渡費用を差し引いた譲渡所得を基に計算します。

特に重要なのは、購入時の資料、建物の減価償却、所有期間、物件の利用状況です。

マイホームの3,000万円特別控除、相続空き家の特別控除、相続税の取得費加算などは、要件や期限があります。売却契約や解体を行った後では選択肢が限られる可能性があるため、早めの確認が重要です。

まだ売ると決めていない段階でも、想定売却価格、必要経費、税金、手取り額を整理することはできます。

安城市をはじめ、西尾市、岡崎市、刈谷市、碧南市、高浜市、豊田市、幸田町、名古屋市周辺で、不動産売却、相続、空き家についてお悩みの方は、ヒロセット不動産までお気軽にご相談ください。

よくある質問

Q1．不動産を売っても利益がなければ税金はかかりませんか？

取得費と譲渡費用を差し引いて譲渡益がなければ、原則として譲渡所得に対する所得税・住民税は発生しません。ただし、特例や譲渡損失に関する制度を利用する場合は、確定申告が必要になることがあります。

Q2．相続した不動産の所有期間は相続日から数えますか？

原則として、亡くなった方が取得した時期を相続人が引き継ぎます。相続してから間もない売却でも長期譲渡所得になる場合がありますが、取得日を確認できる資料について個別確認が必要です。

Q3．購入時の売買契約書が見つからない場合はどうなりますか？

取得費を確認できない場合は、売却代金の5％を概算取得費として計算できます。ただし、税額が大きくなる可能性があるため、建築契約書、領収書、ローン資料、通帳なども探してください。

Q4．3,000万円特別控除は自動的に適用されますか？

自動的には適用されません。マイホームや相続空き家の3,000万円特別控除を利用するには、要件を満たしたうえで、必要書類を添付して確定申告を行う必要があります。

Q5．税金の相談は売却後でも間に合いますか？

確定申告自体は売却後ですが、特例には売却期限、解体時期、利用状況などの要件があります。売買契約や解体の前に、不動産会社と税理士などへ相談しておく方が選択肢を比較しやすくなります。