安城市で土地を売却しようとしたとき、次のような問題が見つかることがあります。
「境界杭が見当たらない」
「昔の測量図はあるが、現地と合っているか分からない」
「隣地との境が、塀の中心なのか外側なのか分からない」
結論からいうと、境界が分からない土地でも売却自体は可能です。
ただし、すぐに確定測量を発注すればよいとは限りません。既存資料、境界標、越境、前面道路、買主の利用目的を確認し、確定測量が必要か、現況のまま条件を調整して売るかを判断することが大切です。
境界確認には、隣地所有者や道路管理者との日程調整も必要です。売買契約後に測量を始めると、引渡し期限に間に合わないことがあるため、早めの現状整理が重要です。
この記事で分かること
・境界が分からない土地でも売却できる理由
・現況測量と確定測量の違い
・確定測量にかかる費用と期間の目安
・安城市の道路・水路に接する土地で必要になる確認
・確定測量をせずに売る場合の注意点
境界が分からなくても土地の売却は可能
境界が不明だからといって、法律上、土地を一切売買できないわけではありません。
土地売買で境界を明示する法的義務が常に自動的に生じるわけではありませんが、実務上は売買契約に、境界の明示、境界標の設置、実測図の交付などを定めることが多くあります。
契約で売主の義務とした場合は、引渡しまでに履行できる日程を組む必要があります。
そのため、確認すべきなのは「境界が不明かどうか」だけではありません。
・売買契約で、どこまで売主の責任にするか
・買主が一般の個人、住宅会社、分譲事業者、隣地所有者のどれに近いか
・登記面積で価格を固定するのか、実測面積で精算するのか
・分筆や建築計画に確定した境界が必要か
・越境物やブロック塀について合意書が必要か
買主が分譲や建築を予定している場合、境界の不確定が事業計画に直接影響します。
一方、隣地所有者への売却や、境界非明示を前提とした事業者買取などでは、条件を調整して売却できる場合もあります。
「境界が分からない」の内容を最初に切り分ける
境界不明には、いくつかの状態があります。
境界標が見つからない
境界標が、草木や舗装の下に埋まっている場合があります。
地積測量図や境界確認書などの資料と照合し、現地に境界標が残っていないか確認します。
測量図はあるが古い
古い測量図が直ちに使えないとは限りません。
隣地所有者の確認があるか、公共用地との境界も確認済みか、現在の登記や現地と整合するかを調べます。
塀やフェンスを境界だと思っている
塀の中心、内側、外側のどこが境界かは、見た目だけでは判断できません。
塀が境界線上にあるとは限らず、隣地または自分の土地へ越境している可能性もあります。
登記面積と実際の面積が違いそう
登記面積と実測面積に差がある場合、売買代金の決め方や地積更正登記の要否を個別に確認します。
面積に差があるからといって、直ちに売却できないわけではありません。
隣地や道路との境界で意見が合わない
所有者同士の思い込みだけで、登記上の境界を変更することはできません。
法務省は、土地が登記された際に、その土地の範囲を区画する線を「筆界」と説明しています。筆界は所有者同士の合意だけで変更できず、所有権の範囲とは一致しない場合もあります。
境界位置について争いがある場合は、土地家屋調査士や弁護士への個別相談が必要です。
現況測量と確定測量は何が違うのか
現況測量は、現地の塀、建物、道路、既存杭などを測り、現在の利用状況やおおよその面積を図面にするものです。
隣接地所有者全員の確認を得るとは限らないため、売買前の状況把握には役立ちますが、境界が確定したことを示す資料とは限りません。
一般に確定測量と呼ばれる作業では、法務局や市役所などの資料を調査し、現地を測量したうえで、隣接地所有者や公共用地の管理者と立会いを行います。
確認した位置に境界標を設置し、境界確認書や確定測量図を作成します。必要に応じて、分筆登記や地積更正登記へ進みます。
一般的な流れは、次のとおりです。
- 法務局や市役所などで資料を調査する
- 現地を測量する
- 資料と測量結果から境界点を検討する
- 隣接地所有者や道路管理者と立会いを行う
- 境界標を設置する
- 境界確認書や確定測量図を作成する
日本土地家屋調査士会連合会も、おおむね同様の流れを案内しています。案件によって作業内容が異なるため、依頼時には成果物と見積範囲を確認しましょう。
安城市の確定測量費用は40万～80万円前後が一つの目安
確定測量には、全国一律の定額料金があるわけではありません。
一般的な住宅地では、40万～80万円前後が一つの目安として紹介されることが多いものの、実際の費用は土地ごとに大きく変わります。
費用が上がりやすいのは、次のような土地です。
・面積が広い、形が複雑、高低差がある
・隣接地や所有者が多く、過去の資料が少ない
・相続登記未了、共有、所有者の所在不明などがある
・道路や水路との官民境界確認が必要
・越境や境界位置について意見の相違がある
・分筆登記や地積更正登記も依頼する
見積書では、次の作業がどこまで含まれているかを確認してください。
・法務局や市役所での資料調査
・現地測量
・隣接地所有者との立会い
・道路や水路の管理者との立会い
・境界標の設置
・境界確認書や確定測量図の作成
・分筆登記や地積更正登記
売却のために売主が測量を手配し、費用を負担するケースは多くあります。
ただし、費用の負担者が法律で一律に決められているわけではありません。買主との売買条件や契約内容によって個別に調整します。
確定測量の期間は1～3か月が目安だが、安城市では官民境界に注意
一般的な確定測量は、依頼から完了まで1～3か月程度が目安とされています。
ただし、次のような事情があると、3か月を超える場合があります。
・隣地所有者と連絡が取れない
・隣地が相続登記未了または共有になっている
・境界位置について意見が一致しない
・道路や水路との官民境界確認が必要
・過去の測量資料が少ない
・境界確認後に分筆登記などを行う
安城市では、土地が市の道路や水路に接している場合、土地家屋調査士を通じて、市へ「道水路境界の立会い及び承認願」を提出します。
安城市の案内では、市の境界立会いまで約1週間から2か月程度かかる場合があります。また、標準的な土地でも、必要書類の提出後、土地境界確認書の発行まで約10営業日を要するとされています。修正や郵送にかかる期間は含まれていません。
国道、県道、河川などに接する土地は、安城市以外が管理者となる場合があります。
売却希望日から逆算し、道路や水路との立会いが必要かを早めに確認することが大切です。
確定測量をせずに売却できるケースもある
確定測量は、すべての土地売却で必ず行うものではありません。
次のような方法が検討されることがあります。
・既存の境界確認書や測量図を利用する
・登記面積による公簿売買とし、面積差を精算しない
・境界非明示であることを売買契約の条件にする
・測量費用と期間を考慮して事業者買取を検討する
・売買契約後、引渡しまでに売主負担で測量する
ただし、確定測量を省略すると、その分だけ買主が負う不確実性は増えます。
価格調整を求められたり、一般の住宅購入者より、測量リスクを判断できる事業者向けの売却が中心になったりする可能性があります。
「測量費をかければ、必ず売却価格が上がる」とは限りません。
測量費をかけた場合の手取り額、測量をしない場合の売却価格や買主層、売却までの期間を比較して判断します。
隣地所有者が立会いや押印に応じない場合
隣地所有者が立会いに応じないからといって、すぐに売却を断念する必要はありません。
まずは土地家屋調査士が、公図、地積測量図、過去の境界資料、現地の利用状況などを調査し、境界候補を整理します。
連絡が取れない、相続人が多数いる、境界位置について合意できない場合は、次のような手続が検討されます。
・法務局の筆界特定制度
・土地家屋調査士会の境界問題相談やADR
・民事調停
・境界確定や所有権確認に関する訴訟
筆界特定制度は、登記された際に定められた元の筆界を、調査によって明らかにする制度です。新しい境界を作る制度ではありません。
また、所有権の範囲をめぐる争いがすべて解決するとは限りません。土地家屋調査士と弁護士の役割を分け、個別に検討する必要があります。
安城市で境界不明の土地を売るときの地域別視点
安城市では、安城駅、三河安城駅、新安城駅、桜井駅などの周辺住宅地と、郊外の土地では、想定される買主や確認事項が異なります。
駅周辺や住宅地では、間口、接道、敷地面積、駐車場配置とともに、境界位置が建築計画に影響します。
郊外、市街化調整区域、農地を含む土地、古い道路や水路に接する土地では、次の事項も確認します。
・建築できる土地か
・農地転用が必要か
・接している道路の種類
・排水先を確保できるか
・開発許可などの手続が必要か
安城市を含む西三河では、車の出入りや駐車場の取り方も土地選びの重要な要素です。
境界位置が建物や駐車場の配置に影響する土地では、売却前の測量が有効です。都市計画、農地、建築、開発許可などの取扱いは土地ごとに異なるため、最新情報の個別確認が必要です。
不動産会社へ相談する前に準備したい資料
次の資料があると、境界確認と売却方法の整理が進みやすくなります。
・固定資産税納税通知書、課税明細書
・登記事項証明書
・公図、地積測量図
・過去の測量図、境界確認書、筆界確認書
・購入時や相続時の売買契約書、重要事項説明書
・権利証または登記識別情報
・越境やブロック塀に関する覚書
・建築確認関係書類、配置図
・境界標、塀、道路、水路、越境物の写真
全部そろっていなくても相談は可能です。
手元にある資料だけを確認し、不足書類を法務局、市役所、過去の仲介会社、土地家屋調査士のどこから取得するか整理します。
ヒロセット不動産では測量前の現状整理から相談できます
境界が分からない土地では、最初から確定測量を発注するのではなく、売却方法と必要な測量範囲を先に整理することが重要です。
ヒロセット不動産では、安城市の土地について、境界標や既存資料、前面道路、越境、土地形状、建物状態、相続・共有関係などを確認し、次の選択肢を比較します。
・確定測量を行って一般市場で売却する
・既存資料を利用して売却する
・境界非明示などの条件を調整する
・事業者買取を検討する
・分筆、解体、土地活用とあわせて考える
測量が必要な場合は、土地家屋調査士へ依頼する内容、概算費用、想定期間を確認したうえで、売却日程を組むことができます。
まとめ
安城市で境界が分からない土地でも、売却することは可能です。
ただし、境界標が見つからないだけなのか、資料が不足しているのか、隣地と意見が合わないのかによって対応は変わります。
確定測量の費用は、一般的な住宅地で40万～80万円前後、期間は1～3か月程度が一つの目安です。
道路や水路との官民境界、隣地所有者の所在、資料不足などがある場合は、費用も期間も増える可能性があります。実際の金額と期間は、土地家屋調査士による現地確認と見積もりが必要です。
まだ売ると決めていない段階でも、境界と売却条件を整理することはできます。
安城市で土地売却、相続不動産、古家付き土地、土地活用についてお悩みの方は、ヒロセット不動産までお気軽にご相談ください。
よくある質問
Q1．境界杭が見つからない場合は、必ず確定測量が必要ですか？
必ずしも必要とは限りません。過去の測量図や境界確認書、現地の状況、買主の利用目的、売買契約の条件を確認して判断します。まずは既存資料の調査が必要です。
Q2．確定測量をしなくても土地を売却できますか？
公簿売買や境界非明示などの条件で売却できる場合があります。ただし、買主や売却方法が限定されたり、価格調整が必要になったりする可能性があります。
Q3．確定測量の費用は売主と買主のどちらが負担しますか？
売主が境界明示や測量を行う条件では、売主負担となるケースが多くあります。ただし、法律で一律に決まっているわけではなく、売買契約による個別確認が必要です。
Q4．隣地所有者が境界確認書に押印してくれない場合はどうなりますか？
土地家屋調査士による資料調査や説明を行い、それでも合意できない場合は、筆界特定制度、ADR、調停、訴訟などを検討します。争点に応じた専門家への相談が必要です。
Q5．安城市の確定測量には、どのくらいの費用と期間がかかりますか？
住宅地では40万～80万円前後、期間は1～3か月程度が一つの目安です。道路・水路との立会い、土地の広さ、隣接者数などで変わるため、個別の見積もりが必要です。
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