安城市で実家や古い住宅を売ろうとした際に、「建物が登記されていない」「増築した部分が登記簿に反映されていない」と分かることがあります。
未登記建物や増築未登記があっても、売買契約を結ぶこと自体が直ちにできなくなるわけではありません。
ただし、そのままでは建物の所有権を明確にできない、住宅ローンを利用する買主が購入しにくい、登記簿と現況の違いを契約条件に反映する必要があるなど、通常の住宅よりも事前確認が増えます。
特に相続した住宅では、土地は亡くなった親名義、母屋は登記済み、離れや増築部分は未登記というケースもあります。この場合、土地・登記済み建物・未登記部分を分けて整理しなければなりません。
早い段階で状況を確認すれば、登記して売る、そのままの条件で売る、建物を解体して土地として売るなど、複数の方法を比較できます。
この記事では、安城市で未登記建物や増築未登記のある家を売却するときに確認したい事項と、相続・登記・解体の進め方を解説します。
この記事で分かること
・未登記建物と増築未登記の違い
・未登記の家を売却するときに起こりやすい問題
・相続した未登記住宅の確認手順
・登記して売る場合と解体して売る場合の違い
・土地家屋調査士、司法書士、不動産会社の役割
未登記建物と増築未登記は分けて考える
最初に確認したいのは、「建物全部が未登記なのか」「増築部分だけが未登記なのか」という点です。
建物全部が未登記の場合
建物全部が未登記とは、法務局の登記簿に建物の記録が存在しない状態です。
固定資産税が課税されていても、建物が登記されているとは限りません。市役所の固定資産課税台帳と、法務局の登記簿は別の制度だからです。
安城市では、固定資産税関係の評価証明書や公課証明書などに、未登記家屋の情報が記載される場合があります。まずは納税通知書や評価証明書と登記事項証明書を照合することが重要です。
増築部分だけが未登記の場合
母屋は登記されていても、後から増築した部屋、車庫、離れ、物置などが登記簿に反映されていないことがあります。
例えば、登記簿では床面積が90平方メートルとなっているのに、現況では増築されて120平方メートル程度あるという状態です。
この場合、建物自体が未登記なのではなく、登記簿に記録された床面積や構造と現況が一致していないことが問題になります。
不動産登記法では、新築建物の表題登記や、増築などによって建物の表示が変わった場合の変更登記について申請義務が定められています。実際の申請内容は、土地家屋調査士や管轄法務局への個別確認が必要です。
未登記建物があっても売却できるのか
未登記建物がある不動産でも、売買契約を締結することは可能です。
ただし、建物が未登記のままでは、通常の方法で建物の所有権移転登記を行えません。買主から見ると、売主が本当に建物の所有者なのか、購入後に権利をどのように証明するのかという問題が残ります。
住宅ローンを利用する場合も注意が必要です。
金融機関は土地と建物の両方を担保として確認することが一般的です。建物が未登記だったり、登記簿と現況が大きく違ったりすると、融資の条件として登記の是正を求められる場合があります。
そのため、一般の住宅購入者に売る場合は、売却前または引渡し前に登記を整える方法が現実的です。
一方で、建物を使用しない事業者や、解体を前提とする買主であれば、未登記の状態を明示したうえで取引を検討できる場合もあります。
どの方法が適しているかは、建物の状態、買主の資金計画、解体予定、登記に必要な資料の有無によって変わります。
売却前にまず確認したい5つの事項
1．登記事項証明書と現況が一致しているか
土地と建物の登記事項証明書を取得し、現地の建物と照合します。
確認する主な項目は、次のとおりです。
・建物の所在地
・家屋番号
・種類
・構造
・床面積
・所有者
・抵当権などの担保設定
登記事項証明書に建物が記載されていなければ、全部未登記の可能性があります。
建物は記載されていても、床面積や構造が現況と異なる場合は、増築未登記や一部取壊し未登記などが考えられます。
2．固定資産税の課税内容
固定資産税納税通知書や課税明細書には、登記済み建物だけでなく、未登記家屋が記載されていることがあります。
「固定資産税を払っているから登記も済んでいる」とは限りません。
反対に、古い物置や離れが現地には存在するものの、課税明細にも記載されていないことがあります。その場合は、市役所の資産税課への確認も必要です。
3．誰が建築費を負担したか
親名義の土地に、子が費用を出して増築しているケースもあります。
母屋の所有者と増築部分の費用負担者が違うと、増築部分の所有権をどのように整理するかが問題になることがあります。
工事請負契約書、領収書、建築確認関係書類、固定資産税資料などを確認し、誰が建築した建物なのかを整理します。
古い増築では資料が残っていないこともあるため、土地家屋調査士や司法書士への個別相談が必要です。
4．建築確認や検査済証の有無
未登記だからといって、直ちに違反建築物になるわけではありません。
登記の有無と、建築基準法上の適法性は別の問題です。
ただし、増築時に必要な建築確認を受けていない、建ぺい率や容積率を超えている、敷地内の別棟との関係に問題がある可能性はあります。
建築確認済証、検査済証、建築計画概要書などを確認し、必要に応じて建築士や安城市の担当窓口への確認を行います。
5．接道・境界・越境
未登記建物の問題だけを解決しても、土地の接道や境界に問題があれば、売却は進みにくくなります。
特に古い住宅では、増築した屋根や雨どい、ブロック塀、物置などが隣地へ越境していることがあります。
また、建物を解体して土地として売る場合は、再建築の可否やセットバックの必要性が買主の判断に大きく影響します。
未登記の確認と同時に、土地全体の売却条件も整理することが重要です。
相続した未登記住宅は何から進めるのか
相続した家に未登記部分がある場合は、土地、登記済み建物、未登記建物を分けて確認します。
土地や登記済み建物の相続登記
土地や登記済み建物が亡くなった方の名義であれば、相続登記を検討します。
2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。2024年4月1日より前に発生した相続も対象となり、該当する過去の相続については原則として2027年3月31日までの対応が必要です。
相続関係や遺産分割の状況によって期限や必要書類が異なるため、司法書士や法務局への個別確認が必要です。
未登記建物の所有者を確認する
建物全部が未登記の場合、登記簿上の相続登記を直接行うことはできません。そもそも建物の登記記録が存在しないためです。
戸籍、遺産分割協議書、固定資産税資料、建築関係書類などから相続人と所有者を整理し、必要に応じて建物表題登記などを検討します。
安城市では、固定資産の所有者が亡くなった場合、「現所有者の申告」が必要です。この手続きは法務局で行う相続登記とは別のもので、未登記家屋については課税台帳上の所有者変更手続きも確認する必要があります。
相続人の一人だけで売却を決めるのではなく、遺言書や遺産分割協議の内容を確認し、誰が売却手続きを行うのかを明確にしておきましょう。
登記して売る・現況で売る・解体して売る方法を比較する
未登記建物のある家を売る方法は、大きく分けて3つあります。
登記を整えてから売る
一般の住宅購入者に売却する場合は、登記を現況に合わせてから売る方法が考えられます。
建物全部が未登記の場合は建物表題登記を、増築部分が反映されていない場合は建物表題部変更登記などを検討します。
建物の表示に関する登記は土地家屋調査士、所有権移転や相続、抵当権などの権利に関する登記は司法書士が担当します。
登記を整えることで、買主や金融機関が建物の内容を確認しやすくなります。
ただし、資料が不足している古い建物では、現地調査や所有権を証明する資料の収集に時間がかかる場合があります。
未登記の状態を明示して売る
買主が現金で購入する場合や、購入後に解体する場合などは、未登記であることを明示したうえで売却できる可能性があります。
この場合は、未登記部分の範囲、所有関係、固定資産税の扱い、解体費用の負担、登記手続きの担当者などを契約条件に反映させる必要があります。
説明が曖昧なまま引き渡すと、買主との認識違いにつながります。
「古い家なので現状のまま」と簡単に処理せず、調査した内容を書面に残すことが重要です。
解体して土地として売る
建物の劣化が進んでいる場合や、土地としての需要が期待できる場合は、解体後に土地として売る方法もあります。
ただし、先に解体することが常に有利とは限りません。
解体費用、建物付きで購入したい買主の可能性、住宅用地に対する固定資産税の扱い、相続した空き家の税制特例などを確認してから判断する必要があります。
安城市では、家屋を取り壊した場合、市職員による確認が必要となるため、資産税課への連絡が案内されています。登記済み建物については、法務局で建物滅失登記の確認も必要です。
相続した空き家の売却では、一定の要件を満たすと譲渡所得の特別控除を検討できる場合があります。ただし、建築時期、売却期限、耐震性、解体時期など細かな条件があるため、税理士や税務署への個別確認が必要です。
未登記建物の売却でよくある失敗
固定資産税の課税明細だけで判断する
課税明細に建物が載っているだけで、登記済みだと思い込むケースがあります。
課税台帳と登記簿は別のため、必ず両方を確認しましょう。
売買契約の直前に未登記が判明する
買主の住宅ローン審査や契約準備が進んでから未登記が分かると、引渡し日を変更したり、買主が購入を見送ったりする可能性があります。
売却査定の段階で、登記事項証明書と現況を確認することが大切です。
相続人の合意前に登記や解体を進める
未登記建物を誰が取得するのか決まっていない状態で、一人の判断だけで解体や売却を進めると、相続人間の問題につながることがあります。
先に相続人と所有関係を整理しましょう。
未登記なら解体すればよいと考える
解体すれば建物の登記問題は小さくなりますが、解体費用や固定資産税、税制特例、買主層への影響があります。
見積もりだけで判断せず、「建物付き」「登記後」「解体後」の売却方法を比較することが重要です。
安城市で未登記住宅を売るときの地域的な視点
安城市の戸建て売却では、駅距離だけでなく、前面道路の幅、車の出入り、駐車台数、土地の形などが買主の判断材料になりやすい傾向があります。
増築によって駐車スペースが狭くなっている住宅では、建物面積を登記するだけでなく、現在の配置が買主の生活に合うかも確認する必要があります。
また、安城市内でも、市街化区域の住宅地と市街化調整区域を含む郊外では、建物の建て替えや土地利用に関する判断が異なります。
未登記建物を解体した後、同じ規模の住宅を再建築できるとは限りません。
用途地域、接道、建ぺい率、容積率、市街化区域・市街化調整区域の区分などは、売却前に個別確認が必要です。
古い家や未登記の離れがある場合も、「建物に価値がない」と最初から決めず、住宅として購入する人、リフォームを希望する人、土地として購入する人のどこを対象にするか整理することが重要です。
不動産会社へ相談する前に準備したい資料
次の資料があると、未登記の範囲や所有関係を確認しやすくなります。
・固定資産税納税通知書、課税明細書
・土地、建物の登記事項証明書
・公図、地積測量図、建物図面
・建築確認済証、検査済証
・増築時の図面、工事請負契約書、領収書
・権利証または登記識別情報
・遺言書、戸籍、遺産分割協議書
・過去の売買契約書
・間取り図、現況写真
・解体や修繕の見積書
・住宅ローン残高が分かる資料
すべてそろっていなくても、不動産会社への相談は可能です。
最初から自分で登記手続きを決めるのではなく、現在ある資料を確認し、何が不足しているかを整理するところから始めると進めやすくなります。
ヒロセット不動産では現状整理から相談できます
未登記建物や増築未登記のある不動産は、単に査定価格を出すだけでは売却方法を判断できません。
建物を登記して住宅として売るのか、現況を明示して売るのか、解体して土地として売るのかを比較する必要があります。
ヒロセット不動産では、売却だけでなく、相続、空き家、解体、土地活用、収益不動産などの視点から状況を整理します。
土地家屋調査士、司法書士、税理士、建築士などへの確認が必要な場合は、課題を整理したうえで、適切な専門家への相談を検討します。
安城市をはじめ、西尾市、岡崎市、刈谷市、碧南市、高浜市、豊田市、幸田町、名古屋市周辺の不動産相談に対応しています。
まとめ｜未登記の種類を確認してから売却方法を決める
安城市で未登記建物や増築未登記のある家を売るときは、最初に登記簿、固定資産税資料、現況を照合することが重要です。
建物全部が未登記の場合と、増築部分だけが未登記の場合では、必要な手続きが異なります。
相続した家では、土地と登記済み建物の相続登記、未登記建物の所有者確認、安城市への届出を分けて考えなければなりません。
売却方法には、登記を整えて売る方法、未登記の状態を明示して売る方法、解体して土地として売る方法があります。
どの方法が適しているかは、建物の状態、土地の需要、買主層、相続関係、登記費用、解体費用によって変わります。
まだ売却すると決めていない段階でも、現在の登記や資料を確認することは可能です。
安城市や西三河エリアで、未登記建物、増築未登記、相続した実家、古い家の売却についてお悩みの方は、ヒロセット不動産までお気軽にご相談ください。
よくある質問
Q1．未登記建物がある家は売却できませんか？
売買契約を締結すること自体は可能です。ただし、建物の所有権移転登記や住宅ローンの利用に支障が出る場合があります。登記を整えて売るか、未登記であることを明示して売るかは、買主や建物の状態に応じた個別判断が必要です。
Q2．固定資産税を払っていれば登記済みではありませんか？
固定資産税が課税されていても、法務局の建物登記が存在するとは限りません。安城市の固定資産課税台帳と法務局の登記簿は別の制度です。課税明細書と登記事項証明書の両方を確認してください。
Q3．増築未登記は必ず登記してから売る必要がありますか？
必ず売却前に登記しなければ取引できないとは限りません。ただし、住宅ローンを利用する買主や金融機関から、現況に合わせた登記を求められる場合があります。契約条件を含め、土地家屋調査士や不動産会社への個別確認が必要です。
Q4．相続した未登記建物は誰の名義になりますか？
戸籍、遺言書、遺産分割協議、建築費の負担者、固定資産税資料などから所有関係を整理します。登記済み不動産の相続登記とは手続きが異なる場合があるため、司法書士や土地家屋調査士への個別確認が必要です。
Q5．未登記建物を解体すれば登記手続きは不要ですか？
建物の登記状況によって手続きが異なります。登記済み建物は建物滅失登記、未登記家屋は安城市資産税課への連絡や課税台帳上の手続きが必要になる場合があります。解体前に土地家屋調査士と安城市へ確認してください。
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