相続した実家・土地の購入価格が分からなくても、取得費をゼロと決める必要はありません。被相続人の購入・建築時の資料を探し、それでも取得費が分からない場合は売却価額の5％を用いる取扱いを確認します。実家の片付けで契約書や領収書を処分する前に、不動産関係の書類を分けておいてください。
結論
相続した不動産の取得費は、相続時の固定資産税評価額や相続税評価額をそのまま使うものではありません。原則として、被相続人が取得したときの購入代金や購入手数料などを基に計算します。取得費が分からない場合は、税務上、売却価額の5％相当額を概算取得費とすることができます。だからこそ、実家の片付けや書類処分を始める前に、購入時・建築時の資料を探しておくことが重要です。
この記事では、相続した実家・土地の「取得費が分からない」ときに、売却前に確認したいことを整理します。
1．そもそも「取得費」とは何か
土地や建物を売却したときの譲渡所得は、基本的に次の考え方で計算します。
売却による収入金額 − 取得費 − 譲渡費用 − 適用できる特別控除等 ＝ 課税譲渡所得金額
取得費には、土地・建物の購入代金や建築代金、購入時の仲介手数料など、取得のために要した一定の費用が含まれます。
ただし、建物については購入代金・建築代金をそのまま取得費にできるわけではありません。所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算する必要があります。
譲渡所得の基本的な計算については、不動産売却の譲渡所得税はどう計算する？でも整理しています。
2．相続した不動産は「相続したときの評価額」が取得費になるわけではない
ここは特に間違えやすいところです。
相続した土地や建物を売却するとき、原則として基礎になるのは、亡くなった方がその不動産を取得したときの取得費です。
例えば父親が2,000万円で購入した土地を子が相続した場合、相続時の相続税評価額や固定資産税評価額が新しい取得費になるわけではありません。被相続人が取得したときの購入代金や購入手数料などを基に取得費を確認します。
同様に、取得時期についても、相続した日から新しく数え直すのではなく、原則として被相続人の取得時期を引き継ぎます。
したがって、次の数字はそれぞれ役割が異なります。
| 数字・価格 | 主な用途 | 売却時の取得費との関係 |
|---|---|---|
| 固定資産税評価額 | 固定資産税等の計算 | 原則としてそのまま取得費にはならない |
| 相続税評価額 | 相続税・贈与税の財産評価 | 原則としてそのまま取得費にはならない |
| 査定価格 | 現在の市場での売却可能性を検討 | 取得費とは別 |
| 親の購入代金・建築代金等 | 譲渡所得の取得費計算の基礎 | 重要な確認資料 |
相続時の評価額と市場価格の違いについては、瑞穂区で相続した土地・実家の評価額と売却価格の違いで整理しています。
3．取得費が分からないとき、最初に探したい書類
親の実家を片付ける際、古い書類を一括して処分する前に、不動産関係の資料を分けておくことをおすすめします。
特に確認したいのは次のような資料です。
- 土地・建物を購入したときの売買契約書
- 購入代金の領収書や精算書
- 購入時の仲介手数料に関する領収書・明細
- 建物を新築したときの建築請負契約書
- 建築代金の領収書・精算書
- 設備・改良工事に関する契約書や領収書
- 登記関係の資料
- 相続時に支払った登記費用等の資料
ただし、手元にある支出資料がすべて税務上の取得費として認められるとは限りません。費用の性質、建物の用途、過去に必要経費として処理しているかなどによって取扱いが変わることがあります。
「この書類があるから必ず取得費になる」と自己判断せず、確定申告前に税務署または税理士へ確認することが安全です。
4．契約書が見つからなければ、すぐ「取得費ゼロ」になるわけではない
取得費が分からない場合には、土地・建物の売却価額の5％相当額を概算取得費として計算することができます。
例えば、土地と建物を合計3,000万円で売却し、取得費が分からない場合には、単純な例では150万円（3,000万円×5％）を概算取得費とすることができます。
5％は取得費として差し引く割合で、税率ではありません。 税額は、譲渡費用や適用できる特別控除等も反映した課税譲渡所得に、所有期間等に応じた税率を適用して計算します。また、5％の概算取得費を用いる場合、相続人が支払った登記費用等は取得費へ別途加算できません（国税庁 No.3270）。
実際の譲渡所得の計算では、取得費のほかに、仲介手数料などの譲渡費用や、要件を満たす場合の特別控除・特例なども確認します。また、売却する土地・建物の状況や取得経緯によって計算方法が異なる場合があります。
概算取得費を使う前に資料を探した方がよい理由
実際の取得費が十分に確認できる場合、5％の概算取得費より大きな取得費を計上できる可能性があります。
そのため、相続した実家を売ると決めたら、まずは「いくらで売れるか」だけでなく、親がいくらで取得したのかを確認できる資料が残っていないかを探すことが重要です。
特に古い実家では、売買契約書や建築請負契約書が押入れ、金庫、重要書類のファイル、権利証と一緒に保管されていることがあります。
5．固定資産税評価額や相続税評価額を「購入価格の代わり」にしない
取得費の資料が見つからないと、「固定資産税評価額なら分かるから、これを取得費にできないか」「相続税申告で評価した金額を使えばよいのではないか」と考えたくなります。
しかし、これらはそれぞれ別の目的で算定される評価額です。
固定資産税評価額や相続税評価額を、根拠なくそのまま譲渡所得の取得費として置き換えることはできません。
相続不動産では、
- 相続税のための評価
- 現在の売却価格の査定
- 売却後の譲渡所得を計算するための取得費
を分けて考える必要があります。
6．建物は購入価格・建築費が分かっても、その全額が取得費になるとは限らない
土地と建物では取得費の考え方が異なります。
土地については購入代金などが取得費計算の基礎になりますが、建物は使用や経年によって価値が減少すると考えられるため、購入代金・建築代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。
したがって、例えば「30年前に2,000万円で家を建てた」という資料が見つかったとしても、売却時の建物取得費がそのまま2,000万円になるわけではありません。
建物の構造、用途、取得時期などによって計算が変わるため、税額を具体的に計算するときは個別確認が必要です。
7．相続税を納めている場合は「取得費加算」も確認する
相続または遺贈によって取得した不動産を一定期間内に売却し、その人に相続税が課税されている場合には、支払った相続税のうち一定額を譲渡資産の取得費に加算できる特例を利用できることがあります。
主な要件には、
- 相続または遺贈で財産を取得していること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- 相続開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
などがあります。
これは、単に「取得費が分からない場合の5％」とは別の制度です。
また、空き家の3,000万円特別控除など、他の税制との関係も確認が必要です。不動産売却で使える税金の特例もあわせて確認してください。
8．実家を片付ける前に、税務資料を先に分ける
相続した実家では、「売るために早く片付けなければ」と考えて、家具や書類を一気に処分してしまうことがあります。
しかし、不動産売却では古い書類が後から重要になることがあります。
特に次のようなファイルや封筒は、内容を確認する前に捨てない方が安全です。
- 権利証・登記識別情報と一緒に保管されている書類
- 不動産会社・住宅会社・工務店との古い契約書
- 銀行の住宅ローン関係書類
- 建築・増改築時の図面や見積書、領収書
- 相続税申告関係の書類
- 測量図・境界確認書
住宅ローン関係資料などは、それ自体が直ちに取得費の証明になると断定できるものではありません。ただ、取得時期や取引の経緯を整理する手掛かりになる場合があります。税務上どこまで使えるかは税務署・税理士に確認してください。
実家の名義や書類を整理する順番については、親名義の実家を売る前に確認したいことも参考になります。
9．取得費が分からない相続不動産を売るときの進め方
実務上は、次の順番で整理すると分かりやすくなります。
- 登記名義と相続関係を確認する
被相続人の名義のままなのか、相続登記済みなのかを確認します。 - 現在の売却価格の目安を確認する
売却するかどうか未定でも、現在の市場価格を把握しておくと判断材料になります。 - 購入時・建築時の資料を探す
売買契約書、領収書、建築請負契約書などを確認します。 - 取得費・譲渡費用・税の特例候補を整理する
概算取得費を使うことになるのか、相続税の取得費加算などを使える可能性があるのかを確認します。 - 税引後の手取りを概算する
売却価格だけでなく、費用・税金を差し引いた後にいくら残るかを見ます。 - 売却方法を決める
仲介、買取、古家付き、解体後の売却などを比較します。
相続不動産では、査定額だけを見て売却を決めるよりも、取得費や特例まで含めて最終的な手取りを確認しておく方が判断しやすくなります。
よくある質問
Q．親が50年前に買った土地で、契約書がありません。売れませんか？
売却そのものができないという意味ではありません。取得費が分からない場合の税務上の取扱いと、不動産を売却できるかどうかは別の問題です。取得費については5％の概算取得費を使える場合がありますが、まずは残っている資料を確認し、税務署・税理士へ相談してください。
Q．固定資産税評価額を取得費として使えますか？
固定資産税評価額は固定資産税等の計算に使う評価額であり、相続した不動産の譲渡所得における取得費と同じものではありません。単純に置き換えないようにしてください。
Q．相続税評価額を取得費にできますか？
原則として、相続税評価額をそのまま取得費にする考え方ではありません。相続した土地・建物の取得費は、被相続人の取得費を基に計算します。相続税を納めている場合は、別途「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」の適用可能性を確認します。
Q．5％の概算取得費を使うかどうかは、不動産会社が決めますか？
いいえ。取得費や譲渡所得税は税務上の判断です。不動産会社は売却価格や売却費用の整理はできますが、最終的な税務判断は税務署・税理士等に確認する必要があります。
まとめ｜取得費が分からないときほど、売却前の書類確認が重要
相続した実家・土地の取得費が分からない場合でも、売却できないわけではありません。
重要なのは、
- 相続時の評価額と取得費を混同しない
- 被相続人の購入時・建築時の書類を探す
- 建物は減価償却費相当額を考慮する
- 取得費が分からない場合は5％の概算取得費という取扱いがある
- 相続税を納めている場合は取得費加算の可能性も確認する
- 売却価格だけでなく税引後の手取りで判断する
という点です。
特に、実家の片付けを始める前に古い契約書や領収書を分けて保管してください。書類を処分した後で「取得費の資料だった」と気付いても元に戻せません。
相続した実家・土地の売却全体の流れを確認したい方は、瑞穂区の実家売却｜相続した家・土地を売る流れもご覧ください。瑞穂区以外の物件でも、取得費の基本的な税務上の考え方は同じですが、個別の税務判断は必ず最新の公式情報と専門家への確認を行ってください。
取得費が分からない場合でも、売却価格の目安や必要な確認事項は先に整理できます。税務判断そのものは税務署・税理士への確認が必要ですが、不動産の査定・売却条件についてはご相談いただけます。
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参考情報
制度・税務上の取扱いは改正されることがあります。2026年10月28日時点で確認した国税庁の公式情報を基に整理しています。実際の申告では最新情報と個別事情を確認してください。
