祖父名義のままの実家を売るには？相続が重なった不動産（数次相続）の確認手順

実家や土地を売ろうとして登記簿を確認したところ、所有者が亡くなった父ではなく、さらに前の祖父や祖母の名義のままだった――。このように、相続登記をしないまま次の相続が発生しているケースがあります。

一般に、最初の相続手続が終わらないうちに相続人の一人が亡くなり、さらに次の相続が発生している状態は「数次相続」と呼ばれます。

結論
登記名義が祖父母など昔の所有者のままでも、直ちに「売れない土地」と決まるわけではありません。ただし、実際に買主へ所有権を移転するには、登記上の所有者から現在の権利関係まで相続関係を確認し、必要な相続登記を行う必要があります。世代をまたいで相続が重なっている場合は、相続人や必要書類が増えることがあるため、通常の相続より早めに司法書士等へ確認することが重要です。

この記事では、不動産の登記名義が祖父母・曾祖父母などのまま残っている場合に、売却前に何を確認すべきかを整理します。

1．まず「今住んでいる人」ではなく登記名義を確認する

長年家族が住んでいた実家では、「父の家だから父名義だろう」と思っていても、登記簿上は祖父名義のままということがあります。

最初に確認したいのは、

• 土地の登記名義人
• 建物の登記名義人
• 土地と建物で名義人が同じか
• 登記名義人がいつ亡くなったか
• その後に相続登記が行われているか

です。

固定資産税の納税通知書が特定の家族宛てに届いていることだけで、現在の登記名義や所有権関係を判断することはできません。売却を考え始めたら、まず登記事項証明書で確認します。

不動産売却前に確認する登記全体については、不動産売却前に確認する登記とは？でも整理しています。

2．「祖父名義のまま父も亡くなった」ケースでは相続が二段階以上になることがある

例えば、祖父名義の土地について祖父が亡くなった後も相続登記をせず、その相続人であった父も亡くなった場合、祖父の相続と父の相続が重なっている可能性があります。

ただし、誰が現在の相続人になるか、どのような登記手続が必要かは、

• それぞれの死亡時期
• 配偶者・子・兄弟姉妹などの親族関係
• 遺言書の有無
• 遺産分割協議の有無
• 相続放棄の有無
• 過去に行われた登記の内容

によって変わります。

「祖父 → 父 → 自分」と単純に名義を移せばよいとは限りません。

法務局も、登記名義人が亡くなった本人ではなく、その両親などさらに前の世代になっている場合には、登記名義人からの相続登記が必要であり、何世代も相続登記をしていない数次相続では相続人が増え、多くの書類が必要になることがあると案内しています。

3．数次相続では「相続人を全員把握すること」が最初の難所になりやすい

相続が一度だけであれば、被相続人とその相続人を確認するところから始めます。

一方、相続登記をしないまま次の相続が起きていると、最初の相続人の一部がすでに亡くなり、その人の相続人をさらに確認する必要が生じることがあります。

その結果、

• 相続人の人数が想定より多い
• 甥・姪など、普段付き合いのない親族が関係する
• 遠方に住む相続人がいる
• 過去の戸籍を複数の市区町村から集める必要がある
• 家族の認識と登記上・戸籍上の関係が一致していない

といったことが起こり得ます。

ここで重要なのは、家族内で「この家は自分が相続した」と認識していることと、売却に必要な権利関係の整理が完了していることは同じではないという点です。

4．相続人が多いからといって、先に共有名義へ登記すればよいとは限らない

相続人が複数いる場合、「ひとまず全員の共有にしておけばよい」と考えることがあります。

しかし、将来売却する可能性が高い不動産では、共有状態にすることがその後の手続きを複雑にする場合があります。

不動産全体を売却する場合には、共有者間で売却方針を合わせる必要があります。誰が不動産を取得するのか、売却して代金を分けるのか、他の相続財産との調整をどうするのかは、登記を行う前の段階から検討した方がよいケースがあります。

共有不動産の売却については、共有名義の不動産は売却できる？兄弟の反対・持分売却の注意点も参考にしてください。

具体的な遺産分割方法・相続登記方法は法律関係によって異なるため、弁護士・司法書士等へ確認してください。

5．相続登記が終わる前でも「いくらで売れそうか」は確認できる

登記が複雑だからといって、不動産の価格確認まで止める必要はありません。

売却の意思決定では、

• 現在の市場価格
• 古家付きのまま売れるか
• 解体が必要になりそうか
• 境界や道路に問題がないか
• 測量が必要になりそうか
• 売却費用を差し引くといくら残りそうか

といった情報も必要になります。

そのため、相続人や登記の確認と並行して、不動産会社に査定・物件調査を依頼し、売却した場合の価格や条件を把握しておく方法があります。

ただし、査定・売却相談ができることと、登記名義が古いまま買主へ所有権移転できることは別問題です。実際の売却完了までには、売主となる人の権利関係を確定し、必要な相続登記を済ませる必要があります。

親名義の実家を売る際の基本的な確認事項は、親名義の実家を売る前に何を確認する？で整理しています。

6．2024年4月より前に発生した相続も、相続登記義務化の対象

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。

相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、自己のために相続が開始したことと、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

また、2024年4月1日より前に発生した相続で、同日より前から相続による不動産取得を知っていた場合も義務化の対象となり、原則として2027年3月31日までの申請が必要です。

正当な理由なく義務に違反した場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

ただし、数次相続では「誰について、いつから、どの登記義務が生じているか」を個別に整理する必要があります。古い相続が複数重なっているケースで期限だけを自己判断するのは避け、法務局・司法書士等へ確認してください。

7．相続人申告登記をすれば、そのまま売却できるわけではない

相続登記の義務を簡易に履行するための制度として「相続人申告登記」があります。

しかし、相続人申告登記は不動産の権利関係そのものを公示する通常の相続登記とは異なります。

法務省は、相続人申告登記をしていても、相続した不動産を売却したり抵当権を設定したりする場合には、別途、相続登記が必要になると案内しています。

「期限に間に合わせるため相続人申告登記をしたから、このまま売れる」と誤解しないよう注意が必要です。

8．数次相続の不動産を売る前に集めておきたい情報

最初からすべての戸籍や書類を自力でそろえる必要はありませんが、相談時に次の情報があると状況を整理しやすくなります。

• 不動産の所在地・地番
• 登記事項証明書
• 固定資産税・都市計画税の課税明細書
• 登記名義人の氏名
• 登記名義人のおおよその死亡時期
• その後に亡くなった家族の氏名・死亡時期
• 分かる範囲の家族関係
• 遺言書の有無
• 過去の遺産分割協議書の有無
• 権利証・登記識別情報などの登記関係資料

戸籍類については、実際の相続関係に応じて必要範囲が変わります。何世代にもわたる場合は収集量が多くなることがあるため、先に司法書士等へ相談し、必要書類を確認してから集める方が効率的なことがあります。

9．売却前に確認したい不動産側の問題もある

名義整理だけに時間をかけ、売却直前になって別の問題が判明することもあります。

古い実家・土地では、

• 境界杭が見つからない
• 古い測量図しかない
• 建物が未登記、または増築部分が未登記
• 私道に接している
• 越境物がある
• 再建築や接道条件の確認が必要
• 建物内に大量の家財が残っている

といった問題が同時に存在することがあります。

相続登記だけ終えてから不動産調査を始めるより、権利関係の整理と不動産の売却条件確認を並行して進める方が、全体の見通しを立てやすくなります。

境界が不明な土地については、境界が分からない土地でも売却できる？も参考にしてください。

10．数次相続の実家・土地を売るときの進め方

実務上は、次のような順番で整理すると分かりやすくなります。

1. 土地・建物の登記名義を確認する
   まず誰の名義になっているかを確認します。
2. 相続が何回発生しているかを整理する
   登記名義人の死亡後、相続人の中でさらに亡くなった人がいるかを確認します。
3. 司法書士等へ相続登記の進め方を確認する
   必要な戸籍・遺産分割・登記申請の順番を整理します。
4. 並行して不動産の査定・物件調査を行う
   市場価格、道路、境界、建物、解体の必要性などを確認します。
5. 相続人間で売却方針を整理する
   売却するか、誰かが取得するか、共有するかなどを検討します。
6. 売却に必要な相続登記を完了する
   買主への所有権移転ができる状態に整えます。
7. 売却条件を決めて販売・契約へ進む
   費用・税金・引渡条件も含めて確認します。

よくある質問

Q．登記が祖父名義のままでも不動産会社に査定を依頼できますか？

査定や売却方法の相談は、相続登記が終わる前から進めることができます。ただし、実際に買主へ所有権を移転するまでには、必要な相続関係と登記を整理する必要があります。

Q．祖父名義ですが、父から「この土地はお前のもの」と言われていました。それだけで売れますか？

それだけで売却に必要な権利関係が確定しているとは判断できません。登記、戸籍、遺言、遺産分割などを確認する必要があります。個別の権利関係は司法書士・弁護士等へ確認してください。

Q．相続人が何人いるか分かりません。先に査定しても意味がありますか？

意味があります。不動産の市場価格が分かると、相続人間で「売るのか、誰かが取得するのか」を検討する材料になります。一方で、査定と相続人調査は別の作業なので、並行して進めるのが実務的です。

Q．相続人申告登記をすれば売却できますか？

相続人申告登記だけで通常の売却に必要な所有権の相続登記が完了するわけではありません。売却時には別途必要な相続登記を確認してください。

まとめ｜祖父母名義のままなら、売却価格より先に「相続の連鎖」を確認する

祖父母など昔に亡くなった人の名義のまま残っている実家・土地は、相続が複数回重なっている可能性があります。

重要なのは、

• 登記簿で現在の名義人を確認する
• 登記名義人以降に何回相続が発生したかを整理する
• 相続人を自己判断で決めない
• 数次相続は早めに司法書士等へ確認する
• 相続登記の整理と並行して不動産の査定・調査を進める
• 相続人申告登記と売却に必要な相続登記を混同しない

という点です。

相続が重なっている不動産は、時間が経つほどさらに相続人が増え、連絡や書類収集が難しくなる可能性があります。売却をまだ決めていなくても、まず「誰の名義で、どの相続が未整理なのか」を確認しておくことが重要です。

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参考情報

相続関係・必要書類・登記方法は個別事情によって異なります。2026年10月28日時点で確認した法務省・法務局の公式情報を基に一般的な確認事項を整理しています。

• 法務局｜不動産の所有者が亡くなった
• 法務省｜相続登記の申請義務化について
• 法務省｜相続人申告登記について
• 法務局｜不動産登記の申請書様式について