仲介手数料はいくらかかる？不動産売買の上限額・計算方法・800万円以下の特例を解説

売買価格が3,000万円なら、課税事業者である仲介会社が依頼者の一方から受け取れる仲介手数料は、通常の計算で上限105万6,000円（税込）です。実際の報酬額はこの上限の範囲内で、媒介契約時に合意します。建物代金に消費税等が含まれる場合、その税額を除いて計算します。

400万円を超える売買では「（売買価格×3％＋6万円）×1.1」が通常の速算式です。ただし800万円以下の宅地・建物には、媒介に要する費用を勘案し、事前の説明と合意により税込33万円を上限とする特例があります。以下で価格別の計算、特例、支払時期を確認できます。

この記事で分かること

• 不動産売買の仲介手数料はいくらまでかかるのか
• 「3％＋6万円」の意味と計算方法
• 1,000万円・3,000万円・5,000万円など価格別の上限額
• 800万円以下の不動産に適用される仲介手数料の特例
• 売主と買主のどちらが仲介手数料を払うのか
• 仲介手数料を支払う前に確認したいこと

結論｜3,000万円の不動産なら仲介手数料の上限は105万6,000円

売買価格が400万円を超える不動産の場合、仲介手数料の上限は一般に次の速算式で計算できます。

仲介手数料の上限額（税込）
＝（売買価格×3％＋6万円）×1.1（消費税）

たとえば売買価格が3,000万円なら、

3,000万円×3％＋6万円
＝96万円

96万円×1.1（消費税）
＝105万6,000円

となります。

国土交通省が定めているのはあくまで「上限」です。

そのため、すべての不動産会社が必ず上限額を請求しなければならないわけではありません。実際の仲介手数料は、上限額の範囲内で媒介契約などの内容に基づいて決まります。国土交通省も、媒介契約締結時にあらかじめ報酬額について合意しておくことが重要と案内しています。

※建物が含まれる場合は、建物代金に含まれる消費税等を除いた金額で仲介手数料を計算します。

仲介手数料とは何に対して支払う費用？

仲介手数料は、不動産会社に土地・戸建・マンションなどの売買を仲介してもらい、売買契約が成立した場合に支払う報酬です。

売却側であれば、一般に次のような仲介業務が関係します。

• 売却条件や物件状況の確認
• 査定や販売価格の検討
• 販売活動
• 購入希望者からの問い合わせ対応
• 内覧対応
• 条件交渉
• 重要事項や契約条件の調整
• 売買契約
• 決済・引渡しまでの調整

買主側でも、物件紹介や現地案内、条件確認、契約・決済までの仲介業務に対する報酬として仲介手数料が発生します。

仲介手数料は単に「広告を掲載した費用」ではなく、売買契約の成立に向けた仲介業務全体に対する報酬と考えると分かりやすいでしょう。

仲介手数料の上限はどう計算する？

通常の売買では、売買価格を3つの区分に分けて計算します。

国土交通省の告示により、宅地建物取引業者が受け取れる報酬額にはこの上限が設定されています。

3％＋6万円はなぜ出てくる？

「売買価格×3％＋6万円」という計算式は、400万円を超える不動産について上記の段階計算を簡単にした速算式です。

たとえば1,000万円の場合、本来は、

200万円×5％
＋200万円×4％
＋600万円×3％

と計算します。

税抜では、

10万円＋8万円＋18万円
＝36万円

消費税を加えると、

36万円×1.1
＝39万6,000円

です。

速算式でも、

1,000万円×3％＋6万円
＝36万円

となり、同じ結果になります。

※建物が含まれる場合は、建物代金に含まれる消費税等を除いた金額で仲介手数料を計算します。

売買価格別｜仲介手数料の上限早見表

400万円を超える一般的な不動産売買について、仲介手数料の上限額をまとめると次のようになります。

たとえば5,000万円で自宅を売却した場合、仲介手数料の上限は171万6,000円です。

売却価格が高くなるほど金額も大きくなるため、査定価格を見るときは「いくらで売れるか」だけでなく、仲介手数料やその他の売却費用を差し引いた手取り額まで確認しておくと判断しやすくなります。

※建物が含まれる場合は、建物代金に含まれる消費税等を除いた金額で仲介手数料を計算します。

800万円以下の不動産は仲介手数料の特例に注意

特に空き家、古家、郊外の土地、利用しにくい土地などを売却する場合に確認しておきたいのが、800万円以下の宅地・建物に関する仲介手数料の特例です。

2024年7月1日から、物件価格が800万円以下の「低廉な空家等」については、媒介に要する費用を勘案し、通常の計算による上限を超えて報酬を受け取れる特例が設けられています。

上限は、

30万円＋消費税＝33万円（税込）

です。なお、国土交通省は「低廉な空家等」について、800万円以下の宅地・建物であり、使用状態は問わないとしています。

500万円の土地ならどうなる？

通常の速算式なら、

500万円×3％＋6万円
＝21万円

消費税込みでは、

21万円×1.1
＝23万1,000円

です。

一方、低廉な空家等の特例が適用される場合には、媒介業務に要する費用を勘案し、通常の上限を超える報酬を合意することができます。

ただし、800万円以下なら必ず33万円になるという意味ではありません。

通常の上限を超える報酬を受ける場合、不動産会社は媒介契約の締結時にあらかじめ報酬額について説明し、依頼者と合意する必要があります。

特に相続した空き家や価格の低い土地を売却するときは、媒介契約書の仲介手数料欄を確認しておきましょう。

売主と買主はそれぞれ仲介手数料を払う？

売主と買主がそれぞれ不動産会社へ仲介を依頼している場合、それぞれの依頼者について仲介手数料の上限が計算されます。

たとえば3,000万円の売買で、売主側・買主側とも仲介手数料が上限額なら、それぞれ最大105万6,000円（税込）となります。

ここで注意したいのは、

「売主が売主分と買主分の両方を払う」という意味ではない

ということです。

売主が依頼した仲介会社への報酬と、買主が依頼した仲介会社への報酬は、それぞれ別に考えます。

同じ不動産会社が売主と買主の双方を仲介する取引もありますが、その場合でも各依頼者から受け取れる報酬額には上限があります。

不動産会社が直接買い取る場合の手数料

不動産会社自身が買主となり、別の仲介会社を介さない取引では、通常、その買主への仲介手数料は発生しません。一方、買取会社との売買を別会社が仲介する場合は、仲介手数料が生じることがあります。買取価格と、手数料・税金を含む手取りを分けて比較します。

仲介手数料が無料・半額になることはある？

あります。

宅地建物取引業法に基づいて決められているのは「受け取ってよい上限額」であり、「必ず受け取らなければならない金額」ではありません。

したがって、不動産会社が仲介手数料を割り引いたり、一定の条件で無料にしたりすること自体はあり得ます。

ただし、不動産会社を選ぶときは手数料だけでなく、

• どのような買主を想定しているか
• 査定価格の根拠
• どのように販売するか
• 土地や建物の問題点を確認できているか
• 契約条件をどう整理するか
• 引渡しまでどのように対応するか

まで確認した方がよいでしょう。

不動産売却では、仲介手数料が数十万円安くても、売却条件や成約価格によって最終的な手取り額は大きく変わる可能性があります。

「手数料が安い会社」と「売却全体を適切に進められる会社」は分けて考えることが大切です。

仲介手数料はいつ払う？

仲介手数料は、不動産会社の仲介によって売買契約が成立したことに対する報酬です。

実務上の支払時期については、

• 売買契約時に一部
• 残代金決済・引渡し時に残額

とする方法などがあります。

ただし、具体的な支払時期や割合は媒介契約や不動産会社によって異なるため、契約前に確認してください。

特に確認しておきたいのは、

• 仲介手数料の総額
• 税込・税抜の表示
• 売買契約時にいくら必要か
• 引渡し時にいくら必要か
• 契約解除になった場合の扱い

です。

契約後に解除になった場合の仲介手数料の扱いは、解除原因や契約内容などによって異なるため、「契約が解除されたら必ず無料になる」とは限りません。個別の契約内容を確認する必要があります。

売主は仲介手数料の領収書を保管しておく

不動産を売却した場合、支払った仲介手数料は税務上も関係します。

国税庁は、土地や建物を売るために支払った仲介手数料を、譲渡所得を計算するときの「譲渡費用」の一つとして挙げています。

譲渡所得は基本的に、

売却代金－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

という考え方で計算します。

そのため、売主は仲介手数料の請求書・領収書などを保管しておくことが大切です。

具体的な譲渡所得税や特例の適用については、不動産会社だけで判断せず、税務署や税理士へ確認してください。

買主も購入時の仲介手数料の資料を残しておく

購入側も仲介手数料の資料を処分しないようにしましょう。

国税庁は、不動産の取得費について、土地や建物の購入代金だけでなく「購入手数料」なども含まれるとしています。

将来その不動産を売却するとき、購入時の契約書や仲介手数料の領収書などが、取得費を確認する資料になる可能性があります。

特に相続では、親が購入した当時の契約書や領収書が見つからず、取得費の確認に苦労するケースがあります。

購入時の書類は、不動産を所有している間はまとめて保管しておくとよいでしょう。

「3％＋6万円」だけで売却費用を考えない

仲介手数料は不動産売却の代表的な費用ですが、これだけで手取り額を判断することはできません。

物件によっては、

• 売買契約書の印紙税
• 抵当権抹消などの登記関係費用
• 測量・境界確認費用
• 建物解体費
• 残置物処分費
• 住宅ローン返済
• 引っ越し費用
• 譲渡所得に関係する税金

なども関係します。

特に土地・空き家の場合は、境界や建物の状態によって売却前に必要となる費用が変わることがあります。

「3,000万円で売れそうだから105万6,000円だけ見ておけばよい」という考え方ではなく、最終的にいくら手元に残るのかまで整理することが重要です。

愛知県で不動産を売却する場合も仲介手数料の上限は同じ

仲介手数料の上限は全国共通で、物件の所在地によって計算方法が変わるわけではありません。

全国共通の国土交通省告示に基づいて計算します。

地域によって変わりやすいのは仲介手数料の計算方法ではなく、

• 売却価格
• 想定される買主
• 測量が必要か
• 古家を残すか解体するか
• 市街化調整区域などの土地利用条件
• 農地に関する手続き
• 建物や土地の状態

といった売却条件です。

そのため愛知県内で不動産を売却するときも、仲介手数料だけを比較するのではなく、土地・建物の条件や売却方法を含めて手取り額を整理する必要があります。

不動産会社へ相談するときに確認したいこと

媒介契約を結ぶ前に、最低限次の内容を確認しておくと安心です。

• 仲介手数料はいくらか
• 表示された金額は税込か
• 800万円以下の特例を利用するか
• 仲介手数料を支払う時期
• どのような販売活動を行うか
• 想定している買主は誰か
• 売却前に必要な調査や費用があるか
• 仲介手数料以外に発生する可能性のある費用
• 売却後の手取り額はいくらになりそうか

特に「仲介手数料はいくらですか？」だけで終わらず、

「売却に必要な費用を全部含めると、手元にはいくら残りそうですか？」

まで確認すると、売却するかどうか判断しやすくなります。

売却前に費用と手取りを整理する

不動産を売却すると決めていない段階でも、売却価格や仲介手数料、その他の費用を整理しておくことはできます。

たとえば、

「相続した実家を売った場合、どのくらい手元に残るのか」

「土地を売るか、そのまま持つか迷っている」

「古い家を解体した場合の費用も含めて比較したい」

「査定価格だけではなく、売却後の手取り額を知りたい」

という段階から整理しておくと、家族とも相談しやすくなります。

名古屋市・愛知県で土地・戸建・空き家・相続不動産について検討されている場合は、売却だけでなく保有・活用も含めて条件を整理してみてください。

まとめ｜仲介手数料は「上限額」と「売却後の手取り」の両方を見る

400万円を超える一般的な不動産売買では、仲介手数料の上限を、

（売買価格×3％＋6万円）×1.1

で概算できます。

ただし、これは「必ず支払う金額」ではなく法律上の上限額です。

また、800万円以下の宅地・建物では、条件を満たす場合に税込33万円を上限とする特例があるため注意してください。

不動産を売却するときに本当に確認したいのは、仲介手数料だけではありません。

売却代金－仲介手数料－その他の売却費用－ローン返済額－売却に伴う税金＝納税後の手取り

まで整理して初めて、売る・残す・活用するといった選択肢を比較しやすくなります。

まだ売却を決めていなくても、「売った場合にどのくらい費用がかかるのか」を確認しておくことには意味があります。

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参考情報

仲介手数料の最新の上限額・800万円以下の特例については、国土交通省の公式情報を確認できます。

国土交通省｜不動産取引の仲介手数料について

仲介手数料に関する法的根拠は、宅地建物取引業法第46条で確認できます。

e-Gov法令検索｜宅地建物取引業法

不動産売却時の仲介手数料と譲渡所得の関係については、国税庁の公式情報を確認してください。

国税庁｜譲渡費用となるもの