境界が分からない土地でも売却できる？測量・境界確定が必要になるケース

境界が分からない土地も売却できる場合があります。ただし、分筆や買主の建築計画、契約で約束する引渡し条件によっては、先に測量・境界確認が必要です。まず登記図面、過去の測量図と境界標の有無を確認します。

売却できるかという問題と、境界を確認せずに引き渡してよいかという問題は別です。測量の省略が買主の了承や契約条件にどう影響するかまで確認します。

ただし、買主との契約条件、登記面積と実際の面積、分筆の有無、道路・水路との境界、越境などによっては、売却前または引渡し前に測量や境界確認が必要になります。

大切なのは、最初から確定測量を発注することではなく、「現在どこまで境界を確認できているのか」「売却するためにどこまで整理する必要があるのか」を先に確認することです。

この記事で分かること

• 境界が分からない土地でも売却できるのか
• 測量していない土地で最初に確認したい資料
• 確定測量が必要になりやすいケース
• 公簿売買と実測売買の違い
• 「筆界」と「所有権界」の違い
• 隣地所有者と境界の認識が違う場合の対応
• 愛知県で道路・河川との境界を確認するときの注意点

先に結論｜土地売却で確定測量が必ず必要とは限らない

土地を売るからといって、すべての物件で新たな確定測量を行うとは限りません。

たとえば、登記簿に記載された面積を売買対象面積とし、実測による面積精算を行わない条件で売買する方法もあります。測量が必要かどうかは、最終的には売買契約の内容や土地の状況によって変わります。

一方で、不動産売買契約書の書式には、売主が買主へ現地で境界を明示したり、実測図を交付したりする条項を設けるものもあります。これはすべての取引に一律適用される法定条件ではなく、実際にどこまで売主の義務とするかは契約内容の確認が必要です。

つまり、

「土地を売る＝必ず確定測量」ではありません。

しかし、

「測量していない＝何も確認しなくてよい」でもありません。

この違いを理解しておくことが重要です。

「境界が分からない」にはいくつかの状態がある

一口に「境界が分からない」といっても、実際の状態は土地によって違います。

境界標が見つからない

コンクリート杭、金属標、金属鋲などの境界標が見つからないケースです。

長年の間に土や舗装で隠れていたり、工事などで失われていたりすることもあります。

境界標が見当たらないからといって、すぐに境界そのものが不明とは限りません。まずは過去の測量図や地積測量図などと現地を照合します。

測量図はあるが古い

親や祖父母が所有していた土地では、古い測量図が残っていることがあります。

この場合も、古いという理由だけで使えないとは限りません。

確認したいのは、

• いつ作成された図面か
• 現在の登記内容と合っているか
• 現地に境界標が残っているか
• 隣地との境界確認をした資料があるか
• 道路や水路との境界も確認されているか

といった点です。

塀やフェンスを境界だと思っている

現地を見ると、ブロック塀やフェンスがあるため「ここが境界だろう」と考えてしまいがちです。

しかし、塀の中心が境界なのか、内側なのか、外側なのかは外観だけでは判断できません。

購入時の資料、測量図、境界標などを確認する必要があります。

登記面積と実際の面積が違う可能性がある

登記事項証明書には土地の地積が記録されています。

ただし、土地によっては測量すると登記面積と実測面積に差が生じる場合があります。

その差を売買代金に反映するのか、それとも登記面積を前提として価格を固定するのかは契約条件によって変わります。

最初に確認したい4種類の資料

測量を依頼する前に、まず手元や法務局で確認できる資料を整理します。

「地積測量図があるから確定測量は不要」「境界杭があるから問題ない」と、一つの資料だけで判断しないことがポイントです。

法務局では登記事項証明書だけでなく、地図や地積測量図なども確認できます。

確定測量が必要になりやすい7つのケース

すべての土地で確定測量が必要になるわけではありません。

ただし、次のような土地では、売却前に土地家屋調査士へ相談する必要性が高くなります。

1．土地の一部を分けて売却する

たとえば300㎡の土地を150㎡ずつに分け、一部だけ売却する場合などです。

土地を複数に分ける「分筆登記」を行う場合、土地と隣地との公法上の境界である「筆界」を明らかにする必要があります。

法務省も、分筆登記や地積更正登記では筆界を明らかにする必要があると案内しています。

広い土地を、

「そのまま1区画で売るのか」
「分筆して複数区画として売るのか」

によっても測量の必要性は変わります。

2．登記面積と実測面積を合わせたい

測量した結果、登記簿の地積と実際の面積に差があり、登記内容を修正する場合は「地積更正登記」を検討します。

地積更正登記についても、筆界を明らかにしたうえで測量等を行う必要があります。

ただし、実測面積と登記面積に差があるからといって、必ず地積更正をしなければ土地を売れないという意味ではありません。

どの状態で売買するのかを先に整理します。

3．買主が実測面積を基準に購入したい

土地価格を、

「登記上100㎡だから100㎡として売買する」

のではなく、

「実際に測った面積×1㎡当たりの単価」

で精算する取引では、実測が重要になります。

特に面積が売買代金へ直接影響する場合、どの測量成果を売買に使うのかを契約前に確認します。

4．境界標や過去の資料がほとんどない

境界標が見つからず、地積測量図や境界確認書も見当たらない場合です。

この状態では買主から、

「どこからどこまで購入する土地なのか」

を確認されても、十分説明できない可能性があります。

まず資料調査と現地確認を行い、必要であれば測量へ進みます。

5．塀・屋根・雨樋などの越境が疑われる

土地売却では境界だけでなく、越境も確認したいポイントです。

たとえば、

隣地のブロック塀がこちら側へ入っている、屋根や雨樋が境界を越えている、自分の建物や樹木が隣地側へ出ている、といったケースがあります。

確定測量図が残っていても、その後に塀を設けたり造り替えたりしていれば、図面と現況が一致するかは別に確認します。図面の作成年だけで判断せず、境界標、塀・庇・配管などの位置を現地と照合してください。

「測量図があるから大丈夫」と考えず、現況も確認する必要があります。

6．道路・水路との境界を確認する必要がある

隣地が個人所有地だけとは限りません。

道路、水路、河川など公共用地に接している土地では、その管理者との境界確認が必要になるケースがあります。

愛知県が管理する道路・河川と民有地との境界を確定する場合、愛知県は土地境界確定申請を行い、現地立会いなどを経て境界確定を行う手続きを案内しています。測量等に係る費用は申請者負担とされています。

市道や市管理水路の場合は市町村ごとに手続が異なるため、対象地の道路・水路管理者を確認する必要があります。

7．隣地所有者と境界について認識が違う

最も慎重に進めたいケースです。

「自分は塀までが土地だと思っている」
「隣の人は塀より30cmこちら側が境界だと言っている」

というような場合、当事者同士だけで判断しない方がよいでしょう。

土地家屋調査士等の専門家を通じて、過去の登記資料や測量資料、現地状況などを確認します。

「筆界」と「所有権界」は同じとは限らない

境界問題を理解するときに知っておきたいのが、「筆界」と「所有権界」の違いです。

法務省によると、筆界とは土地が登記された際にその土地の範囲を区画するものとして定められた線です。

一方、一般に「境界」と呼ばれているものには、所有権の範囲を示す「所有権界」という意味で使われる場合もあります。

筆界と所有権界は一致することが多いものの、必ず一致するとは限りません。

そのため、

「隣の所有者と話し合ってここを境界にした」

というだけで、本来の筆界そのものを自由に変更できるわけではありません。

隣地所有者と境界が決まらない場合はどうする？

隣地所有者と筆界の認識が一致しない場合には、法務局の「筆界特定制度」が選択肢になることがあります。

筆界特定制度とは、土地所有者等からの申請により、筆界特定登記官が外部専門家である筆界調査委員の意見などを踏まえて、元々存在していた筆界の位置を明らかにする制度です。

新しい境界を作る制度ではありません。

また、土地の「所有権がどこまで及ぶのか」を最終的に決める制度でもない点には注意が必要です。

境界問題の内容によっては、土地家屋調査士だけでなく弁護士への相談が必要になる場合もあります。

確定測量をしないで売却する方法もある

土地の状況と買主の合意によっては、確定測量を行わずに売却する方法も検討できます。

代表的なのが「公簿売買」です。

公簿売買では、登記簿に記載された地積を売買対象面積として扱い、後から実測面積との差が判明しても、その差について売買代金を精算しない条件とする方法があります。

ただし、公簿売買を選べば境界問題をすべて無視できるわけではありません。

買主が何を購入するのか、境界について現在どこまで確認できているのか、越境などの問題を把握しているかは別に整理する必要があります。

境界に関して把握している問題を「現状売買だから説明しなくてもよい」と考えるのは適切ではありません。

民法でも、売主が契約不適合について責任を負わない特約を設けた場合であっても、売主が知りながら告げなかった事実について責任を免れない旨が定められています。

確定測量するか、しないかをどう判断する？

次のように整理すると判断しやすくなります。

ポイントは、測量費をかけるかどうかだけで判断しないことです。

売却する相手が一般の住宅購入者なのか、建売事業者なのか、隣地所有者なのかによっても、求められる確実性は変わります。

買主は境界のどこを気にするのか

売主側から見ると、境界は「杭があるかどうか」の問題に見えやすいですが、買主は購入後の土地利用から考えます。

住宅用地なら、

• 希望する建物を配置できるか
• 間口を確保できるか
• 駐車場を何台取れるか
• 建物や塀が境界からどの程度離れるか
• 越境を解消する必要があるか

などに境界位置が影響します。

建売事業者が複数区画に分けることを考えている場合は、数十センチの違いや実測面積の差が区画計画へ影響することもあります。

そのため、土地の価値は単純な「坪単価×登記面積」だけでは判断できません。

測量費用・期間は土地ごとに確認する

確定測量には全国一律の公定料金があるわけではありません。

費用や期間は、

土地面積、土地形状、隣接地の数、境界標や過去資料の有無、隣地所有者との調整、公道・水路との境界確認、分筆・地積更正登記の有無などによって変わります。

特に隣地所有者と連絡が取れない土地や、官民境界の確認が必要な土地では時間がかかることがあります。

売却期限が決まっている場合は、売買契約をしてから初めて境界確認を始めるのではなく、早い段階で土地家屋調査士へ必要な作業とスケジュールを確認しておくと安全です。

測量を依頼する前に不動産会社へ確認したいこと

「境界が分からない」と分かった時点で、すぐ確定測量を発注する必要があるとは限りません。

まず不動産会社へ、

「この土地はどの買主を想定するのか」
「公簿売買は可能か」
「実測が必要か」
「分筆する可能性があるか」
「既存の測量資料は利用できるか」
「境界非明示の条件では買主が限定されるか」
「測量した場合としない場合で売却方法はどう変わるか」

を確認するとよいでしょう。

そのうえで必要な作業を土地家屋調査士へ依頼する方が、目的を明確にしやすくなります。

土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記に必要な土地・建物の調査や測量、分筆登記等の手続、筆界特定手続の代理などを行う専門家です。

愛知県で境界が分からない土地を売るときの注意点

愛知県内でも、住宅地、古くからの集落、市街化調整区域、農地周辺などでは、土地の成り立ちや道路・水路との関係が異なります。

特に確認したいのは、隣接地が、

「民有地なのか」
「市道なのか」
「県道なのか」
「水路なのか」
「河川なのか」

という点です。

公共用地が接している場合は、管理者を確認したうえで境界確認手続を進める必要があります。

愛知県管理の道路・河川では、土地境界確定申請、資料提出、現地立会い、境界確定図の作成などの手続が案内されています。

名古屋市・安城市・岡崎市・刈谷市・西尾市・碧南市・高浜市・豊田市などでも、市管理道路や水路については各自治体の最新手続を個別に確認してください。

相談前に準備すると確認が早い資料

手元にあれば、次の資料を準備すると状況を整理しやすくなります。

• 固定資産税納税通知書・課税明細書
• 登記事項証明書
• 公図・地図
• 地積測量図
• 過去の測量図
• 境界確認書
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 越境や塀に関する覚書
• 建築確認関係資料・配置図
• 境界標・塀・道路・水路などの現地写真

すべてそろっている必要はありません。

「測量図があるかどうかも分からない」という段階でも、所在地や地番を確認し、何の資料から調べればよいかを整理できます。

境界が未確認の段階で相談するには

境界が分からない土地では、

「まず測量する」
「とりあえず売りに出す」

のどちらかを先に決めるのではなく、現在の資料と現地状況を整理し、その土地をどのような条件で売る可能性があるのかを確認することが大切です。

まだ売却を決めていない段階でも、

「昔の土地なので境界が分からない」
「測量図が見つからない」
「親から相続した土地なので何も分からない」
「測量に費用をかける前に、売却方法を確認したい」

という場合は、まず土地条件を整理してみてください。

境界・測量について専門的な判断が必要な場合は、土地家屋調査士等への確認が必要です。

まとめ｜境界が分からなくても、まず「売れない」と判断しない

境界が分からない、確定測量をしていないという理由だけで、土地売却を諦める必要はありません。

最初に確認したいのは、

「境界が分からない」のではなく、「現在どこまで確認できているのか」

です。

過去の測量図や地積測量図、境界標が残っている土地もあれば、分筆や官民境界の確認まで必要な土地もあります。

特に、分筆、地積更正、越境、道路・水路、隣地との認識相違がある場合は、早めに土地家屋調査士等へ確認した方がよいでしょう。

売却すると決める前でも、登記・境界・道路・土地形状を整理しておけば、「測量してから売る」「既存資料を使う」「公簿売買を検討する」などの選択肢を比較しやすくなります。

よくある質問

Q．測量していない土地でも売却できますか？

売却できる場合があります。すべての土地売買で新たな確定測量が一律に必要とは限りません。登記面積を基準とする公簿売買などもあります。ただし、境界の状況や買主との契約条件によって測量が必要になるため、個別確認が必要です。

Q．境界杭が一つ見つからないだけでも確定測量が必要ですか？

必ずしも必要とは限りません。過去の地積測量図、境界確認書、他の境界標などから確認できる可能性があります。まず既存資料と現地を照合し、新たな測量が必要か土地家屋調査士へ確認するとよいでしょう。

Q．地積測量図があれば確定測量は不要ですか？

地積測量図があるだけで一律に判断することはできません。作成年代、図面内容、現地の境界標、隣地との確認状況、道路・水路との境界などを確認し、今回の売買に利用できる資料かを判断する必要があります。

Q．隣の人が境界確認に応じないと土地は売れませんか？

直ちに売却できないとは限りません。ただし、分筆や地積更正を予定している場合などは筆界確認が大きな問題になります。土地家屋調査士へ相談し、必要に応じて法務局の筆界特定制度なども検討します。

Q．確定測量にはいくらかかりますか？

全国一律の料金はありません。土地面積、隣接地の数、資料の有無、道路・水路との境界確認、分筆や地積更正の有無などで費用が変わります。依頼前に土地家屋調査士から作業範囲を明記した見積りを取ることをおすすめします。

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参考情報

法務省「筆界特定制度」

法務省「土地家屋調査士の業務」

法務省「隣の土地の所有者が分からなくてお困りの方へ（分筆や地積更正の登記のとき）」

愛知県「道路・河川の境界確定」

契約で責任を限定する場合の根拠：民法572条。売主が知りながら告げなかった事実などは、免責特約があっても責任を免れないため、把握している境界・越境の状況を契約前に整理します。