安城市で相続した実家や空き家を売却するとき、「空き家を売ると3,000万円の控除が受けられる」と聞いたことがある方もいるでしょう。
この制度は、正式には「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。一定の要件を満たす場合、相続した空き家を売却したときの譲渡所得から、最高3,000万円を控除できる制度です。
ただし、相続した空き家であれば、すべて対象になるわけではありません。
建築時期、亡くなった方の居住状況、相続後の利用状況、売却期限、売却代金、耐震改修や解体の時期など、複数の要件があります。売却方法を決めた後に要件を確認すると、予定していた特例を利用できない可能性もあります。
安城市で相続した空き家を売却する場合は、売却価格だけでなく、特例の可能性、解体の時期、買主との契約条件、必要書類を売却前に整理することが重要です。
この記事では、空き家の3,000万円特別控除について、主な要件と売却実務上の注意点を分かりやすく解説します。
この記事で分かること
・空き家の3,000万円特別控除の基本的な仕組み
・対象となる家屋、相続人、売却期限の主な要件
・耐震改修や解体を行う場合の注意点
・安城市で相続した空き家を売る前に確認したいこと
・確定申告や市役所への確認で必要になる主な書類
空き家の3,000万円特別控除とは
空き家の3,000万円特別控除とは、亡くなった方が住んでいた一定の家屋やその敷地を、相続または遺贈によって取得した相続人が売却した場合に利用できる可能性がある制度です。
一定の要件を満たすと、売却によって生じた譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。
ここで注意したいのは、「売却価格から3,000万円を差し引く制度」ではないことです。
控除の対象になるのは、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いて計算する「譲渡所得」です。譲渡所得が3,000万円未満の場合は、その譲渡所得の金額が控除の上限になります。
また、令和6年1月1日以後の売却について、対象となる家屋と敷地を取得した相続人が3人以上いる場合は、1人当たりの控除限度額が2,000万円となります。
制度の名称に「3,000万円」とあっても、共有者の人数や譲渡所得の金額によって、実際の控除額は異なります。
特別控除の対象となる家屋の主な要件
制度の対象となるのは、原則として、相続開始の直前まで亡くなった方が居住していた家屋です。
さらに、主に次の要件を満たす必要があります。
昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
対象となる家屋は、昭和56年5月31日以前に建築されたものに限られます。
相続した実家が古いからといって、建築年月を推測だけで判断してはいけません。登記事項証明書、固定資産税関係資料、建築関係書類などで確認します。
建物が未登記の場合や、登記上の建築時期と実際の状況が分かりにくい場合は、個別確認が必要です。
区分所有建物ではないこと
区分所有建物として登記された建物は対象外です。
一般的な分譲マンションは、原則として対象になりません。一方、戸建住宅や一定の長屋などでも、登記状態や建物の利用形態によって判断が変わるため、登記事項証明書の確認が必要です。
相続開始の直前に亡くなった方以外が住んでいなかったこと
原則として、亡くなった方が一人で住んでいた家屋が対象です。
たとえば、亡くなった方と相続人が同居していた場合は、基本要件を満たさない可能性があります。
住民票だけでなく、実際の居住状況が確認されることもあるため、「住民票を移していなかったから大丈夫」とは限りません。
老人ホームに入所していた場合
亡くなる直前に老人ホームなどへ入所していた場合でも、要介護認定等を受けていたことや、入所後に家屋を他人へ貸していなかったことなど、一定の要件を満たせば対象になる可能性があります。
家財道具が保管されていたか、別の人が住んでいなかったかなども確認事項になります。
老人ホームへの入所時期、要介護認定の状況、施設の種類、家屋の利用状況によって結論が変わるため、税務署や税理士への個別確認が必要です。
相続後に貸したり住んだりすると対象外になる可能性がある
空き家の3,000万円特別控除では、原則として、相続の時から売却の時まで、その家屋や敷地を次の用途に使っていないことが求められます。
・相続人などの居住用
・賃貸などの貸付用
・店舗、事務所、資材置場などの事業用
たとえば、相続後に親族が一時的に住んだ場合や、短期間だけ賃貸した場合でも、特例の対象外になる可能性があります。
空き家の管理のために定期的に訪問することと、実際に居住することは同じではありません。ただし、どこから居住や事業利用と判断されるかは、実際の利用状況によります。
「売却するまでは貸して家賃を得よう」と考えている場合は、賃貸を開始する前に、特別控除への影響を確認した方がよいでしょう。
売却期限は相続開始から単純に3年間ではない
この特例には売却期限があります。
原則として、相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却しなければなりません。
たとえば、相続開始からちょうど3年後の日まで、という単純な計算ではありません。相続が発生した日によって、実際の期限が変わります。
さらに、現在公表されている制度では、特例の適用対象となる売却期間は令和9年12月31日までです。
相続登記、遺産分割協議、残置物の整理、測量、境界確認、建物解体などに時間がかかると、売却期限までの余裕が少なくなることがあります。
安城市で相続した空き家をすぐに売ると決めていなくても、まず相続日と売却期限だけは早めに確認しておくことが重要です。
売却代金は1億円以下であることが必要
特例を利用するためには、売却代金が1億円以下であることも要件の一つです。
敷地を分割して売却した場合や、複数の相続人が別々に売却した場合には、それぞれの売却代金だけでなく、一定期間内の売却代金を合算して判定することがあります。
最初の売却時点では1億円以下でも、後から残りの土地を売却したことにより、合計額が1億円を超えるケースも考えられます。
安城市内の一般的な戸建住宅であっても、敷地が広い場合、隣接地を含む場合、複数に分筆して売る場合などは注意が必要です。
共有者がいる場合は、他の相続人がどの部分を、いつ、いくらで売ったかについても情報を共有しておく必要があります。
古家付きで売る場合は耐震基準を確認する
昭和56年5月31日以前に建築された家屋を、そのまま建物付きで売却する場合、原則として、売却時に一定の耐震基準を満たしていることが必要です。
古い家屋だから自動的に特例を使えるわけではありません。
耐震改修を行って売却する場合は、工事費用、証明書の取得、買主が建物を利用するかどうかを含めて検討します。
令和6年1月1日以後の売却では、売却後、売却日の属する年の翌年2月15日までに、買主側で耐震改修または建物の全部の取壊しを行う形でも、一定の要件を満たせば特例の対象になる可能性があります。
ただし、売買契約書の条件、買主の工事時期、必要書類の取得などを適切に整理しなければなりません。買主の協力が必要になることもあるため、契約前の調整が重要です。
解体して土地として売る場合の注意点
相続した空き家を解体し、土地として売却する方法もあります。
この場合、原則として次の点を確認します。
・相続から解体まで、家屋を居住、賃貸、事業に使用していない
・相続から売却まで、敷地を居住、賃貸、事業に使用していない
・解体後から売却まで、新たな建物や構築物の敷地にしていない
・期限内に売却している
・必要な証明資料を保管している
解体前後の写真、解体工事の契約書、請求書、建物の閉鎖事項証明書などが必要になる場合があります。
特に注意したいのが、売却の見込みが立つ前に解体することです。
安城市では、駅に近い住宅地と郊外、市街化区域と市街化調整区域、前面道路や土地形状によって、土地としての需要が異なります。更地にすれば必ず売りやすくなるとは限りません。
先に不動産会社へ相談し、古家付き売却と解体後売却の両方について、想定する買主、解体費、売却期間、手取り額を比較した方がよいでしょう。
安城市で売却方法を決めるときの地域的な視点
安城市では、三河安城駅、安城駅、新安城駅、桜井駅などの周辺と、郊外の住宅地や集落では、買主が重視する条件が異なります。
駅周辺では、通勤や生活利便性を重視する住宅購入者が検討しやすい場合があります。
一方、車移動を前提とする地域では、前面道路の幅、敷地への出入り、駐車場台数、間口などが見られやすくなります。
古い空き家の場合、建物を残すと駐車場が確保しにくい一方、解体すれば建築計画を立てやすくなることがあります。しかし、接道条件や市街化調整区域内の土地では、建物を解体した後の再建築に条件が付く可能性があります。
農地を含む場合、未登記建物がある場合、母屋以外に離れや倉庫がある場合も、特例の対象範囲や売却手続が複雑になることがあります。
安城市の空き家は、税制だけで売却方法を決めるのではなく、次の点を合わせて確認することが大切です。
・建物を利用する買主が見込めるか
・土地としての住宅需要があるか
・接道や再建築に問題がないか
・解体費を負担しても手取りが増えるか
・特別控除の要件を満たせるか
・売却期限までに手続を完了できるか
都市計画、建築、税務上の扱いは、物件ごとの個別確認が必要です。
よくある失敗・後悔
特例を使えると思って先に売買契約を進める
「相続した空き家だから対象になる」と考え、税務確認をしないまま契約を進めるケースがあります。
しかし、建築年月、同居者、相続後の利用、売却期限など、一つでも要件を満たさなければ利用できない可能性があります。
売却後に確認するのではなく、査定や売却準備の段階で確認しましょう。
解体すれば対象になると思い込む
建物を解体して土地を売れば、必ず特例が使えるわけではありません。
相続後に賃貸していた、解体後に駐車場として貸していた、期限を過ぎて売却したなどの事情があると、対象外になる可能性があります。
また、特例だけを優先して解体すると、建物を利用したい買主や再建築上の選択肢を失うこともあります。
確認書があれば必ず控除を受けられると思う
確定申告では、物件所在地を管轄する市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受けることがあります。
ただし、この確認書は、制度のすべての要件を満たすことや、特例の適用を保証する書類ではありません。最終的な適用判断は税務署が行います。
市区町村への申請と税務署への確定申告は、別の手続として考える必要があります。
売却前に準備・確認したい資料
空き家の特別控除を検討する場合は、次の資料を整理しておくと相談が進みやすくなります。
・土地、建物の登記事項証明書
・固定資産税納税通知書、課税明細書
・相続日と相続関係が分かる戸籍等
・遺産分割協議書、遺言書
・建築年月が分かる資料
・被相続人の住民票除票
・相続人の住民票
・老人ホーム等への入所記録
・要介護認定等の資料
・電気、水道、ガスの使用状況が分かる資料
・賃貸や事業に使用していないことを確認できる資料
・耐震基準適合証明書等
・解体工事の契約書、請求書、写真
・売買契約書
・取得費や譲渡費用が分かる領収書
確定申告では、譲渡所得の内訳書、登記事項証明書等、市区町村が交付する被相続人居住用家屋等確認書、売買契約書の写しなどが必要になる場合があります。
すべての資料がそろっていなくても、不動産会社への相談は可能です。
まず手元にある資料を確認し、不足しているものと取得先を整理しましょう。
ヒロセット不動産へ相談するメリット
ヒロセット不動産では、安城市で相続した空き家について、売却価格だけでなく、建物を残すか、解体するか、しばらく保有するかを含めて整理します。
空き家の3,000万円特別控除については、最終的に税務署や税理士による確認が必要です。
一方、不動産会社としては、次のような売却実務を整理できます。
・古家付きと更地のどちらが売りやすいか
・どのような買主を想定するか
・売却後に買主が解体する契約が可能か
・測量や境界確認をいつ行うか
・解体費や残置物撤去費を含めた手取り額
・売却期限から逆算したスケジュール
安城市をはじめ、西尾市、岡崎市、刈谷市、碧南市、高浜市、豊田市、幸田町、名古屋市周辺の不動産相談に対応しています。
いきなり売却をすすめるのではなく、所有者や相続人の事情を確認しながら、まず現状を整理するところからご相談いただけます。
まとめ
安城市で相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。
ただし、主に次の点を確認しなければなりません。
・昭和56年5月31日以前に建築された家屋か
・相続開始の直前に亡くなった方が一人で住んでいたか
・相続後に居住、賃貸、事業に使っていないか
・期限内に売却できるか
・売却代金が1億円以下か
・耐震改修または解体の要件を満たせるか
・必要な確認書や確定申告書類を準備できるか
特例を利用できるかどうかは、物件と相続の状況によって異なります。税務については、税務署や税理士への個別確認が必要です。
また、税制上は解体が選択肢になっても、不動産売却では古家付きの方が進めやすい場合もあります。税金、解体費、買主需要、売却期限を分けて考えず、全体を見ながら進めることが重要です。
まだ売ると決めていない段階でも、現状を整理することはできます。
安城市・西尾市・岡崎市・刈谷市・碧南市・高浜市・豊田市・幸田町・名古屋市周辺で、不動産の売却、相続、空き家、土地活用についてお悩みの方は、ヒロセット不動産までお気軽にご相談ください。
よくある質問
Q1．相続した空き家なら、すべて3,000万円特別控除の対象になりますか？
いいえ。昭和56年5月31日以前に建築されたこと、原則として被相続人が一人で住んでいたこと、期限内に売却することなど、複数の要件があります。実際の適用は税務署や税理士への個別確認が必要です。
Q2．相続後に一度でも空き家を貸すと特例を利用できませんか？
原則として、相続から売却まで賃貸、居住、事業に使用していないことが要件です。短期間の賃貸や親族の居住でも影響する可能性があるため、利用を始める前に個別確認が必要です。
Q3．建物を解体して土地だけ売れば控除を受けられますか？
解体後の土地売却も対象になる可能性があります。ただし、相続後の利用状況、解体後の土地利用、売却期限などの要件があります。解体すれば必ず適用されるわけではありません。
Q4．老人ホームに入所していた親の家も対象になりますか？
要介護認定等、施設の種類、入所後の家屋の利用状況など、一定の要件を満たせば対象になる可能性があります。入所関係資料を準備し、税務署や税理士へ個別に確認してください。
Q5．特別控除を受けるには確定申告が必要ですか？
必要です。自動的に控除される制度ではありません。譲渡所得の内訳書、被相続人居住用家屋等確認書、登記事項証明書等の必要書類を添えて、売却した翌年に確定申告を行います。
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