名古屋市東区の相続不動産売却｜白壁・筒井の地価、マンション、税金・特例の注意点

不動産売却

名古屋市東区の相続不動産は、白壁・主税・橦木の戸建用地、車道・高岳等の生活圏、マンションで売り方を分けます。地価が高い立地でも、敷地規模、管理状態、景観の手続き、税の特例によって手取りは変わります。相続人と名義、取得費、土地・建物の条件を先に整理しましょう。

情報確認日：2026年10月17日。地価の基準日と制度の適用時点は、それぞれ本文に記載しています。

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東区の地価は、一つの平均で評価しない

2026年地価公示（1月1日時点）の東区の住宅地平均は594,000円/㎡、平均変動率＋6.1％、商業地平均は1,183,800円/㎡、＋4.0％です。これらは標準地の土地価格で、戸建・マンションの成約価格を表すものではありません。

国土交通省の2026年公示の鑑定評価書で確認できる住宅地の例は、次のとおりです。

標準地	価格・地積	交通・土地の条件の例
名古屋東－3：白壁4丁目89番	815,000円/㎡・446㎡	東大手駅780m、北側7.7m市道、第二種住居地域
名古屋東－13：筒井2丁目748番	413,000円/㎡・142㎡	車道駅360m、西側6m区画街路、近隣商業地域

同じ東区の住宅地でも、標準地の価格水準や面積・道路・用途は異なります。白壁の評価資料も、地域や規模による差が大きく、取引の総額に一つの傾向を見いだしにくいと説明しています。この二例を東区全域の価格帯や個別物件の成約額とみなすことはできません。

生活圏・物件の種類で調べるポイント

立地・物件	売却前に調べること
白壁・主税町・橦木町の戸建・土地	町並み・景観の区域、敷地規模、道路・塀・庭木、分割と一括の比較
高岳・新栄町・車道等の生活圏	駅の出入口への経路、用途・容積、駐車、幹線道路の音、周辺供給
大曽根・ナゴヤドーム前矢田方面	対象物件の区・町を確認し、鉄道・生活施設への動線、土地とマンションを分けて比較
相続したマンション	同じ棟・近隣棟の成約、階・向き・面積、管理・修繕、居住・賃貸状況

マンションの比較は、同じ棟の成約と近隣の競合から、築年・専有面積・階・向き・管理と修繕の条件をそろえて進めます。土地の公示価格を専有面積に掛けた数字では、建物や共用部分の条件を評価できません。

白壁・主税・橦木は、売却・解体・建築前に区域を確認

名古屋市は、白壁・主税・橦木町並み保存地区と、ほぼ重なる都市景観形成地区を別々に指定しています。市は、それぞれに協議・届出等の手続きが必要と案内しています。地区名のある町の全域が同一条件とは限らないため、区域図と対象行為を照合します。

古い建物や門・塀を撤去する、外観を改修する、建て替える場合は、解体や設計の発注前に担当部署へ確認します。保存・景観の条件を確認せずに「更地なら自由に建てられる」と広告しないことが大切です。

マンションは室内だけでなく管理・修繕も確認

管理規約、使用細則、長期修繕計画、直近の総会資料を確認する。
管理費・修繕積立金、滞納、今後の値上げ・一時金・大規模修繕の予定を確認する。
賃貸中なら賃貸借契約、敷金、家賃・滞納、修繕や設備の負担を整理する。
室内の不具合、漏水履歴、リフォーム履歴、駐車場や利用権の承継条件を確認する。

同じ駅・同じ専有面積でも、階、向き、眺望、管理と修繕、賃貸中か空室かで比較条件が変わります。先に全面改装するより、現況売却と必要な修繕の費用対効果を査定時に確認します。

東区の中古マンションは、成約統計と個別の修繕負担を合わせて読む

中部レインズの2025年度年刊市況レポート「表19・中古マンションの市区町村別成約状況」では、名古屋市東区の成約337件、平均価格3,799万円、㎡単価53.99万円、専有面積70.36㎡、築年21.74年と集計されています。東区の中古マンションの規模感を知る指標ですが、年度の成約物件を集めた統計で、全物件がこの価格で売れるという意味ではありません。

白壁の大きな住戸、駅近くの小さな住戸、築古の相続マンションは、管理費・修繕積立金や次の大規模修繕、室内工事の負担を合わせて比較します。相続した住戸の築年や面積がこの集計と大きく違う場合、平均価格だけで分配額や売出価格を決めないことが大切です。

比較例（仮定）：現況で4,500万円、改装後の売却見込み4,800万円、工事費400万円なら、税・その他費用の差を除く手取りは、改装する案の方が100万円少なくなります。実際の査定・成約事例ではなく、工事の上乗せ効果を確かめるための計算です。

出典：中部レインズ「年刊市況レポート」2025年度版・表19。資料へのリンクは末尾の「確認に使った公的資料」に掲載しています。

相続したマンションに「空き家3,000万円控除」を当てはめない

制度	東区の相続不動産での注意
被相続人の居住用財産の特別控除	区分所有建物登記がされたマンションは対象外。戸建でも建築・居住・利用・期限等の要件がある
本人のマイホームの3,000万円控除	売主本人の居住実態等が要件。親が住んでいたことだけで使える制度ではない
相続財産の取得費加算	相続税が課税され、所定期間内に譲渡する等の要件。同じ資産の空き家特別控除とは併用不可

空き家特別控除には、原則として売却代金1億円以下などの条件があります。東区のまとまった土地は売却総額の確認が重要になる場合があります。分筆して売る、相続人ごとに売るといった方法でも、合算判定が必要な場合があり、各人の売却額だけで判断しません。

現行の対象譲渡は2027年12月31日までで、相続開始から3年を経過する日の属する年末までという個別期限もあります。対象家屋・敷地等を取得した相続人が3人以上なら上限2,000万円。耐震・解体と相続後の利用も確認し、貸付・入居・解体を決める前に税理士等へ相談します。

名古屋市での確認書は市役所の担当窓口へ

2026年8月19日更新の市の案内では、被相続人居住用家屋等確認書の申請窓口は、名古屋市スポーツ市民局地域振興課・空家等対策担当（市役所本庁舎5階）です。東区役所と決めつけず、市の現行案内を確認してください。

耐震適合、解体後の土地売却、売却後の改修・全部取壊し等の類型を確認する。
類型に対応する様式と、居住・利用・相続・契約・工事等の添付資料をそろえる。
窓口相談・持参は予約する。郵送の場合は案内に従い、控えと返信用封筒を準備する。
交付目安は通常約1週間。1月以降や不備等で延びる場合を考えて申請する。
確認書と税務書類をそろえ、売主の所轄税務署で確定申告する。市の交付だけで適用は確約されない。

取得費と相続税評価額、売却手取りを分ける

相続した土地・建物の譲渡所得の取得費は、原則として被相続人の購入代金等に基づき、取得時期も引き継ぎます。相続税評価額や固定資産税評価額をそのまま取得費とせず、購入時契約書や決済・建築の資料を探します。建物には減価償却の調整があります。

売却手取りの比較では、仲介、測量、解体・家財、登記等の負担、ローン返済、税を整理します。すべての現金支出が譲渡費用になるわけではないため、税の計算と手取りの表を分けます。

戸建・土地は用途・道路・境界から売却条件を決める

名古屋市の都市計画情報提供サービスで用途地域、容積率、高度地区、防火・準防火、都市計画道路等を調べ、建築情報マップ・道路情報と現地で接道やセットバック、私道、境界・越境を確認します。広い土地の分割は、間口・進入路・景観等を含めて判断します。

具体的な需要を比べる際は、公表取引情報や同条件の成約資料を用い、戸建用地とマンション開発用地、売出希望額と取引価格を混ぜません。用途や規模の異なる高値の一件だけで査定しないことが大切です。

東区の相続で、物件別に売却案を変える条件

物件の条件	ヒロセットが先に比較する案・判断が変わる点
白壁・主税・橦木周辺のまとまった土地で、分割売却を勧められた	一括と分割で、測量・分筆・通路・塀や庭木の撤去費、各区画の接道と景観・保存の手続きを比較します。分割後の総売価だけで選ばず、工事と税を差し引いた手取りで判断します。
相続したマンションを、先に全面改装したい	同じ棟等の成約と管理・修繕資料を確認し、現況売却と工事後売却の増額を比べます。区分所有マンションには相続空き家の特別控除を当てはめず、購入資料と相続税の有無から税額も確認します。
売却額が1億円を超える可能性や、複数の相続人による売却がある	空き家特別控除の売却代金要件は、関連する売却の合算も税理士に確認します。分筆・持分別の売却額だけで対象と決めず、取得費加算も含む適用後の税を比べて契約条件を決めます。
賃貸中の住戸・建物を引き継いだ	契約・敷金・滞納・設備修繕を整理し、入居中のまま引き渡す案を先に確認します。退去を前提とする価格は、契約と費用・時期の見通しがそろった場合に比較します。

ヒロセットでは、相続人が希望する期限と、物件ごとに必要な調査・工事・税務確認を合わせます。高い査定額の根拠となる取引条件と、相続人に残る負担を明示し、全員が同じ手取り見込みで方針を話し合える状態にします。