瑞穂区の実家売却｜相続した家・土地を売る流れと相続登記・税金

最初に確認｜相続登記と売却準備は並行して進められる

瑞穂区で相続した実家や土地を売却する場合、最初に整理したいのは次の4点です。

1. 誰が相続人なのか
2. 現在の登記名義が誰になっているか
3. 相続した不動産を売るのか、残すのか
4. 売却した場合の価格・費用・税金はどうなるか

相続登記がまだ終わっていなくても、価格や売却条件の確認は進められます。遺産分割を決める前に不動産のおおよその価値を把握しておくと、相続人間で分け方を検討するときの材料になります。一方、実際に買主へ所有権を移転するまでには、売主となる人を確定し、必要な相続登記を済ませます。

1．まず「誰が不動産を相続するのか」を確認する

相続不動産の売却では、査定価格より先に確認しておきたいのが権利関係です。主に確認するのは、

• 遺言書の有無
• 法定相続人
• 遺産分割協議の状況
• 現在の登記名義
• 不動産を取得する予定の相続人
• 共有名義になる予定か

といった内容です。例えば、兄弟3人が相続人だからといって、必ず3人共有で登記しなければならないわけではありません。遺産分割協議によって1人が不動産を取得し、他の財産や代償金などで調整する方法も考えられます。反対に、一度共有名義にした場合、不動産全体を売却するときには共有者間で売却方針を合わせる必要があります。

そのため、「とりあえず共有名義にしておく」前に、将来売却する可能性まで考えておくことが重要です。兄弟・親族との共有については、共有名義の不動産は売却できる？兄弟の反対・持分売却の注意点
で詳しく解説しています。

2．相続登記は義務化｜過去の相続にも注意

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。法務省の案内に沿って期限を確認しましょう。相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、自己のために相続の開始があったことと、不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。特に注意したいのが、2024年4月1日より前に発生した相続です。

以前の相続であっても、現在まで相続登記をしていない不動産は義務化の対象となります。2024年4月1日より前から相続したことを知っている未登記不動産については、原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。正当な理由なく義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

相続人申告登記をすれば売却できる？

注意したいのが「相続人申告登記」です。相続人申告登記は、相続登記の申請義務を簡易に履行するための制度ですが、相続による所有権の取得者や持分を登記する通常の相続登記とは異なります。そのため、相続した不動産を売却する場合には、別途、売却に必要となる相続登記を行う必要があります。

親名義のまま残っている実家については、親名義のままの実家は売却できる？相続登記していない家を売る流れと確認ポイントもあわせて確認してください。

3．相続登記前でも不動産の査定・売却相談はできる

「相続登記が終わっていないので、査定を頼んではいけない」と考える必要はありません。査定段階では、

• 土地のおおよその市場性
• 建物を残して売れるか
• 土地として売る場合の考え方
• 境界や道路の確認事項
• 解体が必要になりそうか
• 仲介と買取のどちらが適しているか

などを確認できます。例えば、遺産分割協議で1人が実家を取得すると決めた後に査定したところ、家族が想定していた価格と大きく違っていた場合、財産の分け方そのものを見直したくなることもあります。そのため、遺産分割を決める前に不動産価値を把握しておくという進め方も有効です。

4．瑞穂区の相続不動産は「区の平均坪単価」だけでは判断できない

瑞穂区の土地についてインターネットで検索すると、「瑞穂区の平均坪単価」といった数字が見つかります。しかし、実際の売却価格は区全体の平均だけでは判断できません。同じ瑞穂区でも、

• 前面道路
• 接道状況
• 間口
• 土地形状
• 高低差
• 擁壁
• 境界
• 越境
• 用途地域
• 高度地区
• 風致地区
• 建築協定
• 古家の状態
• 最寄り駅までの距離

などによって買主からの評価は変わります。桜山、瑞穂区役所、瑞穂運動場西、新瑞橋、堀田など、同じ瑞穂区内でも立地条件は異なります。したがって、「瑞穂区だから坪○万円」と一律に計算するのではなく、その土地にどのような建物を建てられるのか、どのような買主が検討するのかまで確認することが重要です。

瑞穂区全体の土地価格については、2026年｜名古屋市瑞穂区の土地価格の全体像で詳しく解説しています。

5．実家の解体は、売り方・税金・安全性を確認して判断する

古家を残したまま売却できる場合もあるため、売却準備だけを理由に解体を急ぐ前に、現況と更地の手取りを比べます。ただし、倒壊や部材落下のおそれがある建物では安全確保を優先し、自治体や施工業者と対応を確認してください。解体の判断では、

• 解体費用
• 建物の利用価値
• 固定資産税等への影響
• 買主の希望
• 空き家の3,000万円特別控除
• 売買契約上の引渡条件

などを確認します。特に相続した実家では、税制上の特例と建物の取壊し時期が関係する場合があります。安全上、緊急の対応が必要な場合を除き、「現状のまま査定 → 売り方と手取りを比較 → 必要なら解体」という順番を検討できます。瑞穂区の古家については、瑞穂区の古家付き土地売却｜解体すべき？費用・補助金・手取りを比較で詳しく解説しています。

6．相続不動産を売る前に「親が買ったときの資料」を探す

相続した土地・建物を売却した場合、譲渡所得の計算では取得費が重要になります。相続した不動産については、原則として被相続人がその土地・建物を取得したときの取得費や取得時期を引き継ぎます。そのため、実家を片付ける際には、

• 昔の売買契約書
• 購入代金の領収書
• 建築請負契約書
• 建築関係資料
• 購入時の仲介手数料等の資料

などを安易に処分しないことが重要です。取得費が分からない場合には、一定の方法で概算取得費を使うこともできますが、実際の取得費を確認できた方が有利になるケースがあります。家財整理を始めるときは、不動産関係の古い書類を先に分けて保管することをおすすめします。

7．相続した空き家には3,000万円特別控除を使える場合がある

一定の要件を満たす相続空き家では、被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除を利用できる場合があります。2026年10月現在、一定の要件を満たし、2027年12月31日までに譲渡する場合が制度の対象です。売却期限は、原則として相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までという要件もあります。制度全体の適用期限だけで判断しないようにしてください。

控除額は原則として最高3,000万円ですが、2024年1月1日以後の譲渡で対象不動産を取得した相続人が3人以上の場合は、1人当たり最高2,000万円となります。また、

• 建築時期
• 被相続人の居住状況
• 相続後の利用状況
• 売却期限
• 売却代金
• 建物の耐震性
• 建物の取壊し

など複数の要件があります。「相続した空き家なら必ず3,000万円控除を使える」という制度ではありません。瑞穂区を含む名古屋市内の対象不動産では、確定申告に必要となる「被相続人居住用家屋等確認書」について名古屋市への申請が必要となる場合があります。なお、名古屋市から確認書が交付されたことだけで税務上の特例適用が確定するわけではありません。

適用可否については、税務署や税理士等への確認が必要です。

8．相続税を納めている場合は「取得費加算」も確認

相続税を支払っており、相続した不動産を一定期間内に売却する場合には、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例を利用できる場合があります。これは、支払った相続税のうち一定額を、不動産売却時の取得費へ加算できる制度です。主な要件の一つとして、相続開始の日の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡することがあります。

空き家の3,000万円特別控除など、他の税制との関係もあるため、「どの制度を使えるか」だけでなく「どの制度を使う方が有利か」についても売却前に税理士等へ確認することをおすすめします。

9．瑞穂区で相続した実家・土地を売るまでの流れ

実務上は、次のような順番で整理すると進めやすくなります。

1. 01

   相続人と遺言書を確認

   誰が相続人なのか、遺言書があるのかを確認します。

2. 02

   登記名義と不動産を確認

   土地・建物の登記事項、固定資産税資料などから対象不動産を確認します。

3. 03

   売却した場合の価格を確認

   相続登記が完了する前でも、査定や物件調査を行い、売却した場合のおおよその価格や条件を確認します。

4. 04

   相続人間で不動産の扱いを決める

   売却するのか、誰かが取得するのか、共有するのかなどを話し合います。

5. 05

   相続登記を進める

   遺産分割等の内容に基づいて相続登記を行います。登記手続については司法書士等へ確認してください。

6. 06

   売却方法を決める

   古家付きのまま売るのか、更地にするのか、仲介で販売するのか、買取を検討するのかなどを比較します。

7. 07

   売買契約・決済・引渡し

   買主が決まったら売買契約を締結し、決済時に所有権を移転します。

8. 08

   必要に応じて確定申告

   譲渡所得が生じた場合や税制上の特例を利用する場合などは、翌年に確定申告が必要となることがあります。税務については税務署・税理士等へ確認してください。

税金の要件・期限や売却方法は、相続登記と並行して確認します。

10．査定時にあると確認しやすい資料

すべてそろっていなくても査定をご相談いただけますが、手元に次のような資料があれば確認が進みやすくなります。

• 固定資産税・都市計画税の課税明細書
• 登記事項証明書
• 遺言書
• 遺産分割協議書
• 土地の測量図
• 境界確認書
• 建物図面
• 建築確認関係書類
• 購入時の売買契約書
• 建築時の請負契約書
• 修繕・リフォーム履歴
• 相続税申告書

特に、親が不動産を購入した当時の資料は、譲渡所得を計算するときに重要になる可能性があります。家財整理の際に処分しないよう注意してください。

瑞穂区の相続不動産でよくある質問

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• 相続した実家の取得費がわからないときの確認方法
• 祖父名義のままの実家・数次相続の確認手順
• 瑞穂区で相続したマンションを売却するときの確認事項

参考情報

相続登記や税制上の特例は、要件・期限によって取り扱いが変わります。実際の手続きでは、次の公的機関の情報をご確認ください。

• 法務省｜相続登記の申請義務化について申請義務・期限・過去の相続の取り扱い
• 法務省｜相続人申告登記について制度の内容と、売却に必要な相続登記との違い
• 国税庁｜相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期親の購入時の取得費・取得時期の引継ぎ
• 国税庁｜被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例空き家の特別控除の要件・控除額・必要書類
• 国税庁｜相続財産を譲渡した場合の取得費の特例相続税の取得費加算の要件・期限
• 名古屋市｜空き家の発生を抑制するための特例措置（令和6年1月1日以降の譲渡）被相続人居住用家屋等確認書の申請