2026年4月から住所変更登記が義務化｜不動産を売る前に住所が違う場合どうする？

登記簿の住所が古いままでも売却相談や査定はできます。ただし、買主への所有権移転登記に先立ち、原則として登記住所を現在の住所に変更します。2026年4月1日からは、売却予定の有無にかかわらず住所等変更登記の義務化も始まっています。

まず登記簿の住所と現在の住所を照合し、引っ越した日と住所のつながりを証明できる資料を確認してください。

義務化による申請期限と、売買の決済日に間に合わせる準備は分けて考えます。売却日が先に来る場合は、2年間の期限が残っていても、決済までに住所変更の手続きを整えます。

さらに、2026年4月1日からは、不動産所有者の住所・氏名等に変更があった場合の「住所等変更登記」が義務化されています。

売却直前になって慌てないためにも、「売ると決めたとき」ではなく、登記簿を確認した段階で住所の違いを整理しておくことが大切です。

※本記事は2026年10月2日時点の法務省・法務局公表情報をもとに作成しています。制度運用は更新される可能性があるため、実際の登記手続では最新情報をご確認ください。

この記事で分かること

・2026年4月から始まった住所変更登記義務化の内容
・登記簿の住所が古いままでも不動産売却の相談ができるのか
・売却前のどのタイミングで住所変更登記をすればよいのか
・住所変更登記に必要となる主な書類と費用
・「スマート変更登記」を利用できる場合と、売却を急ぐ場合の注意点
・何度も引っ越している場合に早めに確認しておきたいこと

先に結論｜登記簿の住所が違うなら、売却前に早めに確認する

不動産の登記簿に記載された住所と現在の住所が違っていても、査定や売却相談は始められます。

ただし、実際に売買して買主へ所有権を移す際には、登記名義人の住所を現在の住所へ合わせる住所変更登記が、所有権移転登記の前提として必要になるのが基本です。

法務省の2026年9月30日時点のQ&Aでも、登記簿上の住所から移転している状態で不動産を売却する場合、「本来は所有権移転登記の申請の前に住所変更の登記が必要」と明示されています。

そのため、売却を考え始めたら次の順序で確認すると分かりやすくなります。

1. 登記事項証明書で登記名義人と住所を確認する
2. 現在の住所と一致しているか確認する
3. 住所が違う場合は、いつ・何回引っ越したかを整理する
4. 必要な住所変更登記を確認する
5. そのうえで売却スケジュールを組む

特に何度も転居している方や、購入から長期間経過している不動産では、早めの確認がおすすめです。

2026年4月1日から住所変更登記は義務になった

2026年4月1日から、不動産の所有者である「所有権の登記名義人」は、住所や氏名・名称に変更があった場合、変更があった日から2年以内に変更登記を申請することが法律上の義務となりました。

根拠となるのは不動産登記法第76条の5です。

正当な理由なく義務を怠った場合には、5万円以下の過料の対象となる可能性があります。

なお、これは刑事上の「罰金」と同じものではありません。また、期限を過ぎた瞬間に自動的に5万円が請求される制度でもありません。

法務省は、義務違反を把握した場合には登記官から催告を行い、それでも期限内に登記や所定の申出がされず、正当な理由も認められない場合に裁判所へ通知する流れを示しています。最終的に過料を科すか、金額をいくらとするかは裁判所が判断します。

2026年4月より前に引っ越した人も対象

注意したいのは、2026年4月1日以降に住所が変わった人だけの制度ではないことです。

2026年4月1日より前に引っ越しており、現在も不動産登記簿の住所が古いままの場合も義務化の対象です。

この場合は、原則として2028年3月31日までに対応する必要があります。

たとえば、

・10年前に住宅を購入した
・その後2回引っ越した
・登記簿は購入当時の住所のまま

という場合も、「昔の住所変更だから関係ない」とはなりません。

不動産を売るとき、登記簿の住所が違っていても売れる？

結論として、登記簿の住所が違うというだけで、売却相談や査定ができなくなるわけではありません。

媒介契約や販売準備を進めながら、必要な登記手続きも確認できます。

一方、買主へ所有権を移転する登記では、売主が登記簿上の所有者本人であることを明確につなげる必要があります。

そのため、

「登記簿には昔の住所」

「現在の本人確認書類には現在の住所」

という状態であれば、住所変更の経緯を確認し、所有権移転登記の前提として住所変更登記を行うことになります。

売買契約直前まで放置しない方がよい理由

住所変更登記そのものは比較的シンプルなケースもあります。

しかし、問題になりやすいのは「現在の住所までのつながりを証明できない場合」です。

購入後に何度も引っ越している場合などは、現在の住民票だけでは登記簿上の住所から現在の住所までの履歴を確認できないことがあります。

その場合には、戸籍の附票など追加の資料が必要になることがあります。

売買契約後や決済直前になって初めて分かると、必要書類の収集や登記準備に時間を要する可能性があります。

そのため、不動産売却では「価格を査定してから名義を確認する」のではなく、査定と並行して登記名義・住所・氏名を確認するのが実務上分かりやすい進め方です。

登記簿の住所が違う場合に確認したい5項目

1．本当に自分の名義になっているか

まず登記事項証明書で所有者を確認します。

住所変更だけだと思っていたところ、

・亡くなった親の名義だった
・夫婦共有になっていた
・兄弟姉妹との共有だった
・土地と建物で所有者が違った

というケースもあります。

亡くなった方の名義のままであれば、単純な住所変更登記ではなく相続登記の問題になります。

売却するかどうかを決める前でも、まず「誰の名義なのか」を確認しておくことが第一歩です。

2．登記簿上の住所と現在住所がどう違うか

次に、登記事項証明書に記載されている住所と現在の住民票上の住所を比較します。

1回の転居であれば比較的確認しやすい一方、何度も引っ越している場合は注意が必要です。

たとえば、

登記住所
↓
A市へ転居
↓
B市へ転居
↓
現在C市

という場合、「登記住所からC市の現在住所まで同一人物であること」をつなげて確認できる必要があります。

3．何回住所を変更しているか

法務局の案内では、現在の住民票だけで登記記録上の住所から現在の住所までの経緯を証明できない場合、戸籍の附票などが必要になることがあります。

長期間所有している土地、相続した実家、購入後に転勤を繰り返した自宅などは特に確認しておきたいところです。

「売ると決めてから資料を探す」より、売却検討時点で一度登記簿を確認しておく方がスケジュールを組みやすくなります。

4．氏名も変更していないか

結婚や離婚などによって氏名が変わっている場合は、住所だけではなく氏名の変更も確認します。

2026年4月1日から義務化されたのは住所だけではなく、氏名・名称の変更も含む「住所等変更登記」です。

住所と氏名の両方が変わっている場合は、必要な登記内容をまとめて司法書士や法務局へ確認しておくとよいでしょう。

5．いつ売却する予定なのか

ここは2026年以降、特に重要なポイントです。

住所変更登記には、自分で従来どおり登記申請する方法のほか、「スマート変更登記」を利用する方法があります。

ただし、売却予定が近い場合は、スマート変更登記を待てばよいとは限りません。

売却時期を踏まえて手続方法を選ぶ必要があります。

スマート変更登記を使えば自分で住所変更登記をしなくてよい？

2026年4月からは「スマート変更登記」という仕組みも始まっています。

国内に住所がある個人は、「検索用情報の申出」を行うことで、法務局が住基ネットで住所等の変更を確認し、本人の了解を得て職権で変更登記をする仕組みを利用できます。海外居住者は対象外で、変更があれば自ら申請します。申出によって住所等変更登記の義務違反を避けられますが、申出をした時点で登記住所が書き換わるわけではありません。

検索用情報の申出自体は無料です。

今後も不動産を長く所有する人にとっては、住所変更のたびに自分で登記申請する負担を減らせる仕組みです。

ただし「売却するから今すぐ変更してほしい」はできない

ここが不動産売却では特に重要です。

法務省は、スマート変更登記について、売却に合わせて所有者が希望したタイミングで個別に職権登記をしてもらうことはできないと説明しています。

住所変更登記を急ぐ場合は、自分で住所等変更登記を申請する必要があります。

名古屋法務局も、

売買の予定があるなど速やかに住所・氏名を変更する必要がある場合は、自身で変更登記を申請する必要がある

と案内しています。

2026年10月時点では個人の職権登記はこれから

法務省の2026年9月30日付案内では、2026年12月中旬以降に本人への意思確認通知を順次送付する予定です。2026年度の対象は、2026年3月31日までに検索用情報の登録が完了した不動産。2026年4月1日以降に登録された不動産については、翌年度以降の対象・時期が公表される案内を確認します。通知後の意思確認等を経るため、12月に登記が必ず完了するという意味ではありません。

出典：法務省「スマート変更登記について」（2026年10月29日確認）。売却日が近い場合は職権登記の完了を待つ前提にせず、自ら申請する方法と決済日程を確認します。

さらに、2026年度の対象となるのは原則として、2026年3月31日までに検索用情報の登録が完了した方です。

2026年4月1日以降に登録が完了した方については、法務省Q&Aでは2027年度以降の対象とされています。

したがって、

「来月、不動産を売却したい」

「すでに売買契約の日程を決めている」

という場合に、スマート変更登記だけを前提にスケジュールを考えるのは適切ではありません。

売却を急ぐ場合は、司法書士や管轄法務局へ早めに確認しましょう。

通常の住所変更登記にはどんな書類が必要？

住所変更登記では、登記簿上の住所から現在の住所へ移転したことが分かる資料を確認します。

一般的には、

・住民票の写し
・戸籍の附票の写し
・必要に応じて住民票の除票など

が関係します。

法務局の案内では、住民票の写しを利用する場合、登記記録上の住所、現在の住所、住所移転の日などを確認できる必要があります。

ただし、必要書類は住所変更の経緯によって異なります。

何度も引っ越した人は戸籍の附票が必要になることもある

現在の住民票だけでは、昔の登記住所まで遡れない場合があります。

たとえば20年前に購入した土地について、その後何度も住所変更している場合です。

この場合には、戸籍の附票などを使って、

「登記簿上の住所に住んでいた人」

と

「現在の住所に住んでいる人」

が同一人物であることをつなげます。

それでも住所移転の経緯を証明できない場合は、管轄法務局への事前確認が必要になることがあります。

これが、売却直前ではなく早めに登記内容を確認しておきたい理由の一つです。

住所変更登記の費用はいくら？

通常の住所変更登記を申請する場合、登録免許税は原則として不動産1個につき1,000円です。

たとえば、

土地1筆＋建物1棟

であれば、不動産は2個となるため、登録免許税は合計2,000円となるのが基本です。

マンションや複数筆の土地などでは不動産の数え方が異なることがあるため、個別確認が必要です。

司法書士へ手続きを依頼する場合は、登録免許税とは別に司法書士報酬等が発生します。報酬額は依頼先や手続内容によって異なります。

なお、住居表示の実施や行政上の住所変更など、原因によって登録免許税が非課税となる場合もあります。

「住所が違う」と分かったときの売却実務の進め方

売却を考えている方は、次の流れで整理すると分かりやすくなります。

STEP1　登記事項証明書を確認する

まず、土地・建物の現在の登記内容を確認します。

見るポイントは、

・所有者の氏名
・所有者の住所
・共有者の有無
・抵当権などの権利関係

です。

登記簿を持っていなくても、不動産会社や司法書士が登記情報を確認できる場合があります。

STEP2　現在の住所との違いを確認する

本人確認書類や住民票上の住所と、登記簿上の住所を比べます。

同じであれば住所変更登記の問題はありません。

違う場合は、その間に何回転居しているか確認します。

STEP3　売却予定時期を整理する

「いつか売るかもしれない」という段階と、

「すでに売却活動を始める」

「買主が決まっている」

という段階では対応が変わります。

売却まで時間がある場合は、検索用情報の申出やスマート変更登記について確認する選択肢もあります。

一方、売買予定が近い場合は、通常の住所変更登記を早めに進める方がスケジュールを組みやすくなります。

STEP4　司法書士へ必要書類を確認する

売却に伴う所有権移転登記は、一般的には司法書士が関与します。

住所変更が必要と分かった段階で、

・住民票だけで足りるか
・戸籍の附票が必要か
・氏名変更も必要か
・相続登記が必要ではないか
・決済までに間に合うか

を確認しておくと安心です。

STEP5　住所変更登記と売却手続きを連動させる

住所変更登記だけを単独で考えるのではなく、

「いつ売買契約をするのか」

「いつ買主へ引き渡すのか」

「所有権移転登記をいつするのか」

から逆算して手続きを考えます。

売却予定が決まっている場合は、不動産会社と司法書士の双方に登記住所が違うことを早めに伝えておきましょう。

売主が見落としやすい3つのポイント

「引っ越し届を出したから登記も変わっている」と思っている

市区町村で住所変更をしても、それだけで売却に必要なタイミングに合わせて不動産登記簿の住所が即時に変更されるわけではありません。

2026年からスマート変更登記制度は始まっていますが、検索用情報の申出や法務局側の職権登記手続が関係します。

「住民票の住所は変えたから大丈夫」と考えず、一度登記事項証明書を確認しましょう。

住所変更は決済日に司法書士へ言えば大丈夫と思っている

1回だけの転居で必要資料もそろっていれば比較的進めやすい場合があります。

しかし、住所を何度も変更している場合や、昔の住所を証明できる資料がすぐ取得できない場合は時間がかかることがあります。

売却査定の段階で伝えておく方が安全です。

過料だけを気にしている

住所変更登記義務化では「5万円以下の過料」が注目されがちです。

しかし、不動産売却を予定している所有者にとって実務上大切なのは、過料だけではありません。

決済日に所有権移転登記を支障なく行える状態にしておくことの方が直接的な問題です。

「罰則を受けるかどうか」だけではなく、「売却するときに必要な登記を間に合わせられるか」という視点で確認しましょう。

買主から見ると住所変更登記は「価格」より「取引を完了できるか」の問題

登記簿上の住所が古いこと自体で、土地や建物の市場価値が直接下がるとは限りません。

買主側にとって重要なのは、

「決済日に売主から買主へ確実に所有権を移転できるか」

という点です。

そのため、売主の現在住所と登記住所が違う場合は、本人であることを確認できる資料と必要な変更登記を準備します。

不動産売却では、

査定価格
↓
販売開始
↓
売買契約
↓
決済・所有権移転

という流れだけを見るのではなく、その途中で必要となる登記整理も含めてスケジュールを考えることが大切です。

愛知県で不動産を売却する場合も、まず登記住所を確認する

住所変更登記義務化は全国共通の制度ですが、愛知県内の不動産についても、所在地を管轄する法務局・支局等で登記手続きを行います。

名古屋法務局では2026年4月1日付で「住所・名前の変更登記に関する手続のご案内」を更新し、住所等変更登記義務化やスマート変更登記について案内しています。

特に、名古屋市、西尾市、安城市、岡崎市、刈谷市、碧南市、高浜市、豊田市、幸田町などで、

・昔購入した土地
・長年住んでいた自宅
・転勤前に購入した住宅
・親から引き継いだ不動産
・長期間保有しているアパートや収益物件

を売却しようとしている場合は、価格査定と同時に登記名義・住所も確認しておくと、その後の手続きを整理しやすくなります。

住所変更登記は土地の価格を決める調査ではありませんが、売却を完了させるための準備として確認しておきたい項目です。

不動産会社へ相談する前に準備できる資料

次の資料があると、売却と登記の状況を整理しやすくなります。

・固定資産税納税通知書
・登記事項証明書
・購入時の売買契約書
・登記識別情報通知、旧来の権利証など
・現在の住所が分かる本人確認書類
・住所変更の履歴が分かる資料
・相続した不動産なら相続関係資料
・住宅ローンが残っている場合は残高が分かる資料

ただし、資料がすべてそろっていなくても、不動産会社へご相談いただけます。

まず物件所在地と現在分かっている状況から、

「住所変更登記が必要そうなのか」

「相続登記など別の手続きも関係するのか」

「いつ司法書士へ確認した方がよいのか」

を整理できます。

不動産会社へ相談するときに聞いておきたいこと

登記簿の住所が違う場合は、不動産会社へ次のように確認すると分かりやすくなります。

・現在の登記名義はどうなっているか
・住所変更登記はいつまでに必要か
・売却活動を先に始めてもよいか
・司法書士へいつ相談すればよいか
・相続登記など別の手続きも必要ではないか
・売買契約から決済までどの程度の準備期間を見込むか
・抵当権や共有名義など、住所以外に確認すべき登記がないか

不動産会社は売却条件を整理し、登記手続そのものについては必要に応じて司法書士へ確認する、という役割分担になります。

登記住所が古い段階で相談するには

売却すると決めた後だけでなく、

「昔の住所のままだけれど問題ないのか」

「相続した土地の名義がどうなっているか分からない」

「まず査定だけして、売るかどうか考えたい」

「売却する場合に必要な手続きを整理したい」

という段階から、不動産の状況についてご相談いただけます。

住所変更登記の申請に関する専門的な判断は、司法書士や法務局への確認が必要ですが、不動産売却については、

・現在の名義
・売却予定時期
・土地、建物の状況
・住宅ローン
・境界
・相続
・売却方法
・必要な専門家への確認事項

まで含めて整理しておくことで、その後の判断がしやすくなります。

まだ売却を決めていなくても構いません。

「自分の不動産について何を確認すればよいのか」という段階から整理しておくことが大切です。

まとめ｜売却前に「登記簿の住所」を一度確認しておく

2026年4月1日から、不動産所有者の住所・氏名等の変更登記は義務化されています。

住所等を変更した場合は原則2年以内、2026年4月1日より前に変更して未登記の場合は原則2028年3月31日までの対応が必要です。

ただし、不動産売却を予定している人にとっては、期限や過料だけを確認すれば十分ではありません。

登記簿上の住所と現在住所が違う場合、買主へ所有権を移転する前に住所変更登記が必要になるのが基本です。

まずは、

1. 登記事項証明書を見る
2. 名義と住所を確認する
3. 住所変更の履歴を整理する
4. 売却時期を確認する
5. 必要なら司法書士へ早めに確認する

という順番で整理してみてください。

売却を決める前でも、登記・土地・建物の現在の状態を把握しておけば、後から慌てずに選択肢を比較できます。

よくある質問

Q．登記簿の住所が昔のままでも不動産会社へ査定を依頼できますか？

はい。登記簿の住所が現在と違っていても、査定や売却相談をすることはできます。ただし、実際に買主へ所有権移転登記をする際には住所変更登記が必要になるのが基本です。売却予定がある場合は査定段階から住所の違いを伝えておくとスムーズです。

Q．2026年4月より前に引っ越していれば住所変更登記は不要ですか？

いいえ。2026年4月1日より前に住所を変更していても、現在まで変更登記をしていない場合は義務化の対象です。原則として2028年3月31日までに対応する必要があります。

Q．スマート変更登記を申し込めば、すぐに住所を変えてもらえますか？

売却に合わせて希望した日に変更してもらえる制度ではありません。法務省が定めたスケジュールで職権登記されます。売却などで住所変更登記を急ぐ場合は、通常の住所変更登記を申請する必要があります。

Q．何度も引っ越しています。現在の住民票だけで手続きできますか？

現在の住民票だけでは足りない場合があります。登記簿上の住所から現在住所までの移転経緯を確認できない場合、戸籍の附票などが必要になることがあります。長期間保有している不動産ほど早めの確認がおすすめです。

Q．住所変更登記にはいくらかかりますか？

通常の住所変更登記の登録免許税は原則として不動産1個につき1,000円です。土地1筆と建物1棟なら基本的には2,000円です。司法書士へ依頼する場合は別途報酬等がかかります。物件や変更原因によって扱いが異なる場合があります。

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参考情報

住所等変更登記義務化の制度全体を確認する
法務省｜住所等変更登記の義務化特設ページ

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法務省｜住所等変更登記の義務化に関するQ&A

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