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ヒロセット不動産｜収益物件を持つ方の相談窓口
名古屋市・愛知県の
収益物件・アパート
売却・査定相談
相続した一棟アパート、空室の多い賃貸マンション。
家賃収入・修繕費・借入残高から、
売却と保有を一緒に整理します。
売却未定・資料がそろっていない段階でもご相談いただけます。
収益物件のこんなお悩みからご相談ください
築年数や空室の数だけで決める前に、物件の条件とご事情から考えませんか。
古いアパートの修繕費が不安
屋根・外壁・給排水設備の費用と、現状で売る選択肢を比べたい。
確認することを見る 空室・家賃収入空室が増えて収支が気になる
実際の家賃収入、管理費、募集費用から物件の現状を整理したい。
確認することを見る 相続・共有相続したアパートをどうするか
名義やご家族の希望、今後の管理の負担を確認したい。
確認することを見る 入居者付き売却入居者がいるまま売りたい
賃貸借契約や敷金、管理の引継ぎで何を準備するか知りたい。
確認することを見る 売却価格・手取りいくら売れて、いくら残るか
査定の根拠と、借入返済・諸費用・税金を踏まえた手取りを知りたい。
確認することを見る 保有・土地活用持ち続けるか、売るか迷う
保有を続ける場合と、売却して管理負担を減らす場合を比べたい。
確認することを見るアパートを持ち続けるか、売却するか
一棟アパートや賃貸マンションの売却では、家賃収入に加えて修繕・管理・返済の負担を比べることが大切です。まずは次の選択肢を整理します。
| 選択肢 | 確認すること | 判断前の注意点 |
|---|---|---|
| 賃貸を続ける | 実際の収入、運営費、借入返済、今後の修繕見込み | 家賃収入の額と、手元に残る資金は同じではありません。 |
| 現状のまま売る | 入居状況、契約内容、建物の状態、想定する買主 | 賃貸借契約や管理の引継ぎ条件を確認します。 |
| 修繕してから売る | 工事費、売却価格への影響、工事・販売に要する期間 | 修繕にかけた費用を売却価格で回収できるとは限りません。 |
| 土地としての売却を検討 | 土地の需要、道路・境界、建築条件、解体費など | 入居者がいる場合は契約・権利関係の確認が先です。解体や退去を当然の前提にはできません。 |
売るか決める前に、比較の材料をそろえる
売却を急ぐ事情があるか、賃貸を続けたいか、管理の負担を減らしたいかによって進め方は変わります。土地としての選択肢は土地活用・遊休地の相談、売却方法の違いは仲介と買取の比較もご覧ください。
収益不動産の査定で確認する4つの視点
収益不動産の査定は、家賃収入だけで決まりません。収益性・建物・土地・周辺の取引を確認し、価格を考える根拠を整理します。
実際の収入と入居状況
部屋ごとの賃料、共益費、駐車場収入、空室、滞納、契約条件を確認します。満室を想定した収入と、現在の収入を分けて見ます。
管理費・税金・修繕費
管理委託料、固定資産税、保険、共用部の費用、修繕履歴を整理します。借入返済も確認し、保有中に残る資金を考えます。
築年数・構造・修繕履歴
外壁、屋根、防水、給排水設備、雨漏りなどを確認します。過去の工事内容と、今後見込まれる修繕を分けて説明できる資料が役立ちます。
立地・道路・境界・周辺取引
駅や生活施設、周辺の賃貸需要、面積・形状・接道、用途地域、境界などを確認します。収益性に加えて、土地の条件からも選択肢を考えます。
満室想定の利回りだけで判断しない
満室を想定した家賃収入には、空室や滞納、管理・修繕などの負担が反映されていないことがあります。査定を比べる際は、収入・費用・入居状況の前提を確認しましょう。
査定価格は成約価格を保証するものではありません。価格の見方は愛知県の不動産売却査定でもご案内しています。
入居者がいるまま売る、オーナーチェンジの確認点
入居者がいるアパートや賃貸マンションも、賃貸を継続するオーナーチェンジでの売却を検討できます。買主が判断しやすいよう、賃貸状況と引継ぎ条件を整理します。
- 賃貸借契約書と部屋ごとの家賃一覧表
- 敷金・保証金、滞納、保証会社利用の状況
- 管理委託・サブリース契約と変更・解約条件
- 修繕・設備不具合、入居者からの相談内容
- 家賃や預り金の精算、管理・連絡先の引継ぎ
引継ぎの方法は、契約内容や権利関係によって確認が必要です。入居者への退去の働きかけや解体の手配は、売却方法を整理してから検討しましょう。
掲載写真は物件・相談のイメージです。
修繕・空室対策は、売却方針と一緒に考える
大規模修繕の前に、売り方を確認
外壁塗装や屋根・設備工事をしても、費用に見合う価格差が得られるとは限りません。現況売却と修繕後の売却について、工事費・売却価格・期間を比べます。
安全確保や入居中の不具合対応など、売却とは別に対応が必要な事項も整理します。
空室を埋める前に、募集条件を確認
満室にするために賃料を下げたり、契約条件を変更したりすると、売却時の収益評価にも影響する可能性があります。
募集費用、賃料設定、空室の状態と、買主が想定する使い方を確認して進めます。
収益物件の売却価格と、手取りを分けて確認
同じ売却価格でも、借入残高や売却条件によって手元に残る金額は変わります。費用を項目ごとに分け、未確定の項目も整理したうえで、手取りの見通しを検討します。
家賃・敷金等の精算も含め、実際の条件に合わせて確認します。
返済・売却費用
- 借入残高、繰上返済手数料、抵当権抹消費用
- 仲介手数料、印紙代、必要な測量・登記費用
- 売却条件に応じた修繕・解体などの費用
税金・賃貸関係の精算
- 譲渡所得に対する税金の見込み
- 家賃、敷金・保証金などの引継ぎ・精算
- 固定資産税等の精算条件
個人が土地・建物を売却した場合の譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。建物の取得費は減価償却の確認も必要です。借入を返済した後の手取りと、税務上の利益は分けて考えます。
税額・消費税の取扱いなどの個別判断は税理士にご確認ください。費用の整理には不動産売却費用と手取りの考え方も役立ちます。
相続したアパート・共有の収益不動産のご相談
相続した賃貸物件では、物件の状態だけでなく、現在の名義・家賃の入金先・管理会社との契約・ご家族の意向を確認します。資料や契約内容を把握できていない段階からご相談ください。
相続した収益物件の現状整理
登記名義、賃料明細、借入、敷金、修繕履歴を分かる範囲から整理します。相続手続きや登記に関する個別の判断は、司法書士・弁護士などへの確認が必要です。
相続不動産の売却相談を見る ›売却・査定相談に役立つ資料
最初は、所在地・物件の種類・おおよその築年数・戸数・入居状況・気になることだけでも構いません。以下の資料は、手元にあるものから確認します。
賃貸の状況
家賃一覧表（レントロール）、賃料明細、賃貸借契約書、敷金・保証金の明細
管理・修繕
管理委託契約書、サブリース契約書、修繕履歴、工事見積書
土地・建物
登記事項証明書、公図・測量図、図面、建築確認・検査済証などの資料
税金・費用
固定資産税の課税明細、管理費・保険・共用部費用などが分かる資料
借入・権利
借入残高、抵当権の情報、相続・共有の状況が分かる資料
購入時の記録
取得時の売買契約書、購入にかかった費用、建物の減価償却が分かる資料
入居者の個人情報を含む契約書などは、最初のお問い合わせでは送付せず、必要な資料と受渡し方法を確認してからご用意ください。
ご相談から方針を検討するまでの流れ
- 01
状況をお知らせください
所在地、物件の種類、入居状況、売却を考えた理由を分かる範囲でお聞かせください。
- 02
資料・物件の条件を確認
賃料、管理、修繕、土地・建物、借入など、査定と方針検討に必要な情報を確認します。
- 03
価格と選択肢を整理
査定の前提と根拠、保有・売却の選択肢、費用・手取りの確認点を整理してお伝えします。
- 04
ご希望に合わせて方針を検討
価格、時期、管理の負担、ご家族の意向を踏まえて進め方を検討します。
売却を進める場合の契約・決済・引渡しについては、不動産売却の流れをご覧ください。入居者付きの物件は、賃貸関係の精算や管理の引継ぎも確認します。
ヒロセット不動産の収益物件売却相談
不動産とお金を一緒に整理
査定価格と、その後の負担まで。
ヒロセット不動産では、家賃収入だけでなく、修繕・管理・借入・手取りの見方を整理します。売ると決める前から、物件の状況とご希望をお聞かせください。
代表の保有資格
土地の活かし方、不動産売買仲介、収益不動産の取得・売却などの経験をもとに、ご相談内容をうかがいます。
相談のイメージ
名古屋市・愛知県の収益不動産に対応
名古屋市をはじめ、愛知県内の収益不動産・アパートの売却についてご相談いただけます。県外にお住まいの所有者の方も、愛知県内の物件であれば、所在地を添えてご相談ください。
収益物件・アパート売却のよくある質問
入居者がいるアパートでも売却相談できますか？
ご相談いただけます。賃貸を継続するオーナーチェンジでの売却を検討し、賃貸借契約、家賃、敷金、管理契約などの確認から進めます。売却の可否や条件は物件ごとの確認が必要です。
古いアパートや空室の多い物件も相談できますか？
ご相談いただけます。家賃収入と修繕の見込みに加え、立地や土地の条件を確認し、現状のまま売る場合などの選択肢を整理します。築年数や空室だけで結論は出せません。
売却前に修繕や解体をした方がよいですか？
一概には決められません。工事費、売却価格への影響、入居者の有無、土地の条件などを比べて判断します。入居者がいる物件の解体は、契約・権利関係の確認が必要です。
管理会社に任せていて、契約や収支が分からなくても大丈夫ですか？
分かる範囲からご相談いただけます。賃料明細、家賃一覧表、管理・サブリース契約、修繕履歴など、管理会社に確認する資料を整理します。
借入が残っていても売却を検討できますか？
検討できます。売却代金と借入残高・諸費用を比較し、金融機関への返済と抵当権抹消の条件を確認します。売却代金で返済が不足する場合などは、事前に金融機関との調整が必要です。
資料がそろっていない、売るか決めていない段階でも相談できますか？
ご相談いただけます。所在地、種類、築年数、戸数、入居状況、気になることを分かる範囲でお知らせください。資料の確認と、保有・売却の比較から整理します。
収益物件・アパートの査定・売却のご相談
売却が決まっていなくても構いません。物件の状況と気になることを、分かる範囲でお知らせください。
所在地／一棟アパート・賃貸マンションなどの種類／築年数・戸数／入居状況／ご相談内容
例：名古屋市の一棟アパート。築年数が古く、修繕費が気になっています。売却と保有を比べ、手取りの目安を知りたいです。
登記・法律・税務の個別判断は、司法書士・弁護士・税理士などの専門家への確認が必要です。
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